不动产抵押评估风险.docx

不动产抵押评估风险1.????贷款人风险（1）主观原因：指借款人有意赖帐、诈骗、假借款、恶意不还钱；（2）?客观原因：是指借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能按期还钱。2.??开发项目的风险（1）新开发房地产项目问题①存在土地产权纠纷②土地手续本身很难办到位的房地产项目③房地产定位不准确的项目（位置、用途、市场、客户、房型）④规划、施工等手续不完整。存在漏洞的房地产。（2）存量房地产项目问题①权属有争议的房地产；②于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③文物保护的建筑物和有纪念意义的建筑物；④已依法公告拆迁的房地产；⑤被依法查封的房地产；⑥集体所有的土地⑦借款人购买的房产存在较大质量问题。（3） 项目实施过程中的问题①开发商经营不善，或挪用资金，项目不能完工，形成“烂尾”②设计方面的问题③施工方施工技术等多种偶然因素导致项目不能正常完工。④ 其他相关问题3.?房地产估价师和评估机构的风险（1）狭义评估风险指发表了错误的评估意见风险，主要由于评估报告差错引发的。从风险主体上讲，分为“评估公司风险”和“房地产估价师执业风险”。 从风险的表现形式讲，分为“故意”或者“过失（2）广义的评估风险，除上述风险外还包括了经营风险和因客户有意隐瞒而导致的评估结论失实二、?不动产抵押及评估风险防范1.??全面掌握房地产政策法规（1）?土地征用出让、房地产抵押等政策法规（2）房地产开发政策法规（3）?房地产销售政策法规（4）?房地产登记发证政策法规（5）?房地产金融政策法规2.??了解房地产运作程序（1）.?房地产项目可行性分析：通过房地产市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的投资决策时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析，这些资源一般包括开发商的开发能力、管理能力、融资能力等因素（2）.?房地产项目策划：经过总投资、项目建设周期、建筑技术、销售周期、资金筹措、收益状况等各因素的比较，从中选择一个最适合开发商的项目及适宜的开发方式，提出项目开发计划，确定市场营销策略、技术计划、 财务计划、管理计划。正式进入项目的实际操作（3）.?房地产开发施工（4）.?分析房地产前期策划及手续、开发、销售、登记等一系列进行问题。3.??抓住几个主要环节（1） 项目的可行性分析阶段（经济上、技术上、法律上是否可行）（2） 项目具体策划阶段（项目位置、结构、房型、客户、价位等）（3） 借贷手续办理阶段（产权合法、价格合理、手续完善）（4） 施工、竣工及销售阶段（技术问题、法律问题、经济问题）（5） 产权登记及收尾阶段（合法化及防止其他问题）4.???抓住几个要点（1）产权审查是前提①土地使用证及变更情况：出让土地（用途、年限、出让合同、转让合同）划拨土地（用途???????????）集体土地使用权承租土地使用权承包土地经营权②房地产所有权证及变更情况（在建工程：商品房销售许可证或建设工程规划许可证、建设用地规划许可证）③他项权证（土地、房地产是否有抵押、担保或其他经济活动）（2）项目审查是核心①项目可行性（社会、经济、法律等各环节）②贷款人资信状况③政策和偶然因素的变化（3）价格审查是重点①价格定义（年期、期日、开发程度、用途、容积率等）②单位价格水平情况及总价格③贷款比例（房地产、出让土地和 划拨土地）（4）他项权利证书是保证①土地他项权利证书②房地产他项权利证书5.???控制评估风险（1）?选择诚信评估机构（等级高、实力强、信誉好、诚信）（2）充分掌握评估资料，避免资料不全造成的风险（3）减少不合理假设条件（4）科学合理并且客观公正地评估（5）加强内部质量控制（6）强调独立性，提高行业诚信度（7）杜绝恶性竞争，减少不必要的价格战6.???处理好几个特殊问题（1）?划拨土地抵押问题三个关键问题：①土地总价格②划拨土地权益：占总价格的一定比例，这是抵押贷款的基础。③抵押贷款比例：贷款额占划拨土地权益的比例（2）集体土地使用权设定抵押①集体土地建设用地使用权才能抵押，集体土地所有权不能抵押：农村集体土地使用权、乡办、村办企业的厂房等建筑物及在集体土地上建造的住宅②尚未建有房屋及其他附属物的集体土地使用权，不能单独设定抵押③集体土地使用权设定抵押须经被抵押土地的集体土地所有者书面同意（3）共有房地产设定抵押①弄清该宗共有房地产是按份共有还是共同共有②按份共有的，抵押人设定抵押的范围必须以其依法享有的份额为限③共同共有的，必须经全体共有人达成一致意见，全体共有人为抵押人。（4）有限产权的房地产设定抵押①因为房改政策的推出，不少房屋是属于有限产权而并非全部产权。设定抵押时必须弄清抵押人原来的出资比例。其抵押权的设定应以原出资比例为限。②有些房地产虽不明确属于有限产权，但是该房地产却有明确的土地使用年限，确保其担