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物业管理 烟台大学经济与工商管理学院 课程内容 第一章 绪 论 第二章 物业管理的理论基础 第三章 物业管理公司 第四章 业主自治管理 第五章 物业管理招投标及合同 第六章 早期介入与前期物业管理 第七章 物业综合管理 第八章 房屋维修管理 第九章 物业设备管理 第十章 物业租赁管理 第十一章 物业管理企业的财务管理 第十二章 不同类型物业的管理 第一章 绪 论 范例：房地产业是万达集团的龙头产业，在房地产市场萧条的情况下，万达利用自身优势走出了一条房地产经营与管理、商贸经营与资源重组联动、互补的创新之路，从而改变了传统房地产业的运营模式，实现了以房地产为龙头的多元化发展，并在大规模的开发经营中，形成了开发、设计、物业管理一条龙的的整体优势，成为中国房地产业的一个亮点。 房地产 “物业”、“不动产”： 房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产，它包括土地、建筑在土地上的各种房屋以及与房屋有关的权益。 房产：固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 地产：作为土地所有权或土地使用权客体的具有一定经济意义的土地及其附属物。 房地产物权：包含在房地产中的权益，包括物权人在法律规定范围内所享有的房屋的所有权，又包括其占有土地的使用权。 房地产市场概念： 是房地产交易的场所，也是房地产商品所经过的流通过程的总和。即：房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托、融资和评估等等环节。 房地产经营与管理 概念：是将房地产当作商品，从而对这种特殊的商品进行的一系列盈利活动和管理活动，房地产企业通过这些活动来获得一定的利润或经济效益。 2009年房地产成为了GDP的支柱，仅仅销售额就占据13.11%，如果再加上商品房带来的相关收益和房地产带动的相关产业的发展，2009年可以当之无愧的称之为房地产之年。 据2009年福布斯中国财富排行榜统计，前400名富豪中，房地产商占154名；在前40名巨富中，房地产商占19名；在前10名超级富豪中，房地产商占5名。房地产行业已经成为中国财富的主要集中地。 环节 土地开发经营活动 房地产建造经营活动 房地产买卖经营活动 房地产租赁经营活动 房地产售后服务经营活动 本章内容 物 业 物业管理概述 第一节 物 业 一、物业的含义 《宋刑统》卷13《户婚律.典卖指当论竞物业》 转引唐代敕文：“应典当倚当物业，先问亲房。 亲房不要，此问四邻。四邻不要，他人并得交易。” 单元性房地产 estate property 财产 资产 拥有物 所有物 物业概念 ：土地、构筑物和固定在土地、构筑物上的定着物，以及相应的物权。 四个要素： （1）建筑物 （2）配套设施 、配套设备 （3）相关场地 （4）物权： 二、物业的性质及分类 （一）物业的性质 1．自然属性 固定性 －－不可移动性 由于土地具有不可移动性，而建筑物必须固定在土地上也就形成了物业空间位置的固定性。 久远性 －－长久性 物业使用寿命的长期性，也有人称之为耐久性，是就两个方面而言的： 个别性 －－区别性 没有两个完全相同的物业存在于世界上。 2．经济属性 商品性 在市场经济条件下，因为物业凝聚了大量的人类劳动，是人类劳动的成果。 稀缺性 随着社会生产力的发展，人口的增加和人民生活质量的提高，不论是生产还是生活，人类对土地的需求量是不断增长的。然而在一定时期内，可用于物业建设的土地面积是有限的。 保值增值性 土地供求矛盾日益尖锐，所以物业的价格一般会不断上涨，表现为保值性和增值性。 2．经济属性 固定投资性 也叫投资的固定性 大量投资性 从物业开发建设的角度来看，建筑安装工程造价高；城市土地价格上涨较快，一平方米土地价格多在数百元乃至数千元、即使上万元的情况也比较常见。 地段性 社会经济位置的可变性 案例 【案情】 王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。? （二）物业的分类 按物业管理的特性，国际上比较统一的分法为： ①居住物业； ②商业物业； ③工业物业； ④特殊物业。 第二节 物业管理的概述 一、物业管理的产生和