房屋地产笔记-全.docVIP

第一章 房地产概述 一、房地产的概述 1.房地产是指房屋、土地的经济形态，是一定权属制度下作为财产和资产的房屋、土地。 计划经济 市场经济 房屋、土地 房地产资产、财产实物形态——使用功能 构成 法律形态——权利保证 商品形态 房地产的概念：①产权理论、产权制度、实物三者统一 ②以不动产为特征 ③ 2.房地产的分类 按土地所有权不同划分为农村房地产和城镇房地产 按构成划分为地产、房产、房地产 3.房产、地产的区别、联系 ①区别： 实物：地产单独存在，房产不能单独存在 权属：地产没有所有权只有使用权，房屋有所有权 经济：土地没有折旧，房屋有折旧 价格：土地通平状态，区位，综地面积等均影响价格 房屋面积、朝向、层数、户型、质量等影响价格 ②联系： 实物：房产依赖地产 权属：权利一致性，行为一致、房地一致 经济：财产、资产 价格：房价含地价二、房地产的产生 1.城市房地产 房屋制度/土地制度 城市住宅 城镇住房制度 土地制度：国有土地使用制度 2.城市住房制度 (1)制度内容：建设体制（财政资金、国家建设） 分配体制（福利、无偿无期） 98年前 管理体制（房管所） (2)弊端：数量规模上（不能满足增长需求） 分配上（资金建设方多为国家机关、大型企业，权利的偏向不公平） 管理上不平等 (3)改革：目标：城镇商品房化，目前1线大城市住房私有化率50%以上 内容：三改四建 改建设、改分配、改管理 78年试点—92年全面推出—96年全面深化 ①建立经济适用房和商品房的供应体系 ②建立住房公积金制度（增大城镇居民购买能力） ③建立政策性和商品性并存的住房信贷体系 ④建立完善的房地产市场体系 3.①信息不公开透明 ②土地配置缺乏经济尺度，土地开发缺乏经济手段 ③缺乏用地竞争机制 ④使国家丢失了对土地的所有权 (3)改革：目标：“三有”国家土地有偿使用 国家土地有期限使用 国家土地资源有序流转 内容：“三大突破”实践突破（收取土地使用费） 理论突破（所有权和使用权的分离） 制度突破（1988年修改宪法，土地可以转让使用权） 三、房地产业 低 房地产——个体产品 房地产业——经济过程 高 房地产市场——经济关系总和 1.产业 ①含义：在国民经济当中具有同一性质的经济活动和经济活动的总体之和 ②产业特征：经济活动同一性质、独立完成 2.房地产与建筑业的区别 （业态） ①投资的主体性质不同 ②产品的目的性不同 ③投入产出的过程不同 3.房地产业的作用 ①国民经济当中的作用：基础性作用 是一个重要的产业过程 ②城市经济当中的作用：基础性作用 具有导向性 国民经济不等同于城市经济，两者的区别是抽象区别、实体区别。 实体区别：区域要素的种类、概念、形态 国民经济是城市经济的构成部分，房地产业在国民经济的作用下 4.房地产业的内容 ①房地产投资（金融证券） ②房地产开发 ③房地产经营 ④房地产中介服务 ⑤房地产的管理（开发管理、市场管理） 四、房地产的制度 1.法律法规 ①宪法 人民代表大会 ②法律 人民代表大会常务委员会 ③法规 行政法规：国务院 地方法规：地方人大、地方政府 ④规章 部门规章、 ⑤规范标准 2.房地产法：调整房地产规范 合同法 民事关系 行政关系 3.房地产制度 ①房地产城镇、土地使用制度 ②城市、房屋拆迁管理制度 ③城市规划管理制度 ④房地产建设管理制度 ⑤房地产产权、产籍管理制度 ⑥房地产交易管理制度 ⑦房地产中介服务管理制度 ⑧物业服务管理制度 ⑨房地产金融管理制度 ⑩房地产税费管理制度 第一章作业： 1.房地产的概念和房地产构成的三个形态？ 2.房产和地产的区别及联系？ 3.三改四建的内容？ 4.国有土地使用制度的弊端？ 5.房地产业与建筑业的区别？ 6.房地产关系的双重性 7.房地产制度的主要内容 第二章 土地利用、土地制度 一、土地基本概念 1.土地 广义：地球表面的陆地 狭义：地球表面某一区域的陆地它是由水文、植被、气候、土壤、人文历史所构成的。 土地是空间概念，不是一个平面概念 土地概念