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房地产业所得税 近年来，房地产业异军突起，在国内经济发展中扮演重要角色，为拉动消费、解决就业、增长财力发挥了积极作用。但是，与房地产业投资规模、对GDP的贡献等相比，房地产业的企业所得税征收率低、增幅过小，反应出税收征管工作中还存在一些薄弱环节和突出问题。如何加强房地产业所得税管理，是国税部门亟待解决的重要课题。 一、房地产所得税征管工作中存在的主要问题 （一）房地产业税源底数不清。随着城市化进程加快，房地产市场方兴未艾。作为 年1月1日以后新办房地产企业所得税征管单位，各级国税机关对加强房地产企业所得税管理制定了很多政策规定，采取了一些有针对性的具体办法，然而效果并不明显。究其原因，重要一点是信息获取渠道过窄，相关制度不健全，对房地产商的置业资讯掌握不够，体现在不了解商家购置了多少地，开发了多少商品房，属下挂靠了多少项目部门，某一时期商品房销售情况如何等等。不能对房地产商置业情况通盘掌握，就谈不上对房地产企业所得税实行源泉控管，税收流失的漏洞也就难以堵塞。 （二）房地产企业财务状况难以掌控。房产开发一般周期长，成本费用支出项目多，部分兼职财务管理人员业务素质不高，财务核算状况普遍较为混乱。如有的企业采取收入不入账、挂往来账、转移资金或不申报等多种方式有意隐瞒预收收入，或者开发项目达到完工标准不及时结转销售收入、少计销售收入；有的企业利用假发票、作废发票、大头小尾、项目填写不全发票及白条等列支成本费用，或采取多提预提费用、多列建筑安装费用、超标准列支工资费用、多提固定资产折旧等手段虚增成本；有的企业采取预算成本或计划成本结转，或在多个开发项目、分期开发项目之间，故意混淆前后项目之间的成本，以达到多转完工项目销售成本的目的。企业的这些行为，给国税部门的管理设置了不小的障碍。 （三）房地产业所得税征管乏力。现行税法规定，新办企业的企业所得税由国税部门负责征收，而不动产销售发票以及预售房产发票由地税部门负责发售，国税部门无发票管理权不能做到以票控税，地税部门有发票管理权又无权征收税款，两个部门都有管理盲点，有些地方出现国、地税争抢税源或者疏于管理现象，房地产企业所得税一直是国税部门征管的难点。而国税部门尚未研究制定一整套行之有效的管理办法，加之国税部门征、管、查之间协调配合和信息共享的机制尚待完善，国税部门与工商、地税、建设、房管、规划等部门信息交换制度需要健全，具有一定房地产管理经验的税收管理员很少且岗位又频繁变动，这些因素的存在加大了征收管理的难度，制约了房地产企业所得税管理质量。 （四）房地产企业所得税政策需要完善。一是现有的房地产企业所得税内外资税收政策有别。二是新的税收政策出台滞后。面对房地产业管理的复杂局面，有关部门往往不能及时制定出台有针对性的政策措施，有些现实问题常因缺乏政策依据而无法处理。如企业项目完工后迟迟不结转成本，税务部门该在何时、采取何种方式对项目进行结算处理等没有明确的政策规定。三是房地产企业所得税征收方式不统一。根据有关政策规定，房地产企业所得税分不同情况可以实行查账征收或者核定征收，不少国税机关为了简化管理，对房地产企业不分经济性质、经营规模、财务状况一律采用核定征收方式，总体降低了企业所公务员之家http://www.G得税征收率。 二、加强房地产企业所得税征收管理的对策建议 （一）注重第三方信息收集。应全面加强对第三方信息资料的收集整理。如从土管部门了解土地交易情况，从房管部门了解项目开发面积和房屋销售情况，从银行部门了解企业开设账户及资金往来情况，从地税部门了解企业领购发票及代开发票情况等。同时，着力抓好企业立项报批、分期建设、竣工验收、开盘销售、预售转销售结转等环节管理，以此掌握房地产企业的经营动态。还应大力依托地方政府的支持，建立健全政府部门信息共享机制。 （二）建立户籍档案信息。建立企业基本信息档案，适时、完整记录企业各个阶段各个时期的经营动态。信息内容包括企业基本情况，资金来源情况，征用土地面积，项目开工、竣工和销售的起止时间，实际建筑面积（套）、已销售面积（套）和未销售面积（套），销售价格、单位成本和预售房款情况等。要做到这一点，需要充分调动税收管理员的积极性，净化当地税收执法环境，构建社会综合治税良性机制。 （三）强化纳税评估工作。采取“按季评估、按年结算”形式，全面核实纳税人的账务、报表和原始凭证，着重审查企业账簿资料与各项申报资料是否完整、齐全，账表数据与申报纳税数据是否一致，收入、成本费用、利润及其他有关项目是否符合税法规定。重点审查与企业项目开发有关的合同文书，如建筑合同、工程预（决）算书、项目增补（减）合同、与客户的合同协议等，看合同、协议书中的有关数据是否与企业入账数据有关或吻合。加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控。关注企