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房地产开发流程 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘 察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章：工程建设阶段 1、施工用水、电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等 作抵押，获得银行贷款并 依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理 一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 二、申办建设工程规划验收 三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 四、物业移交 第五章：交付使用阶段 房地产开发流程细解 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括 10 个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项 工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想 是否准确地反映了市场的需要， 将决定未来整个房地产项目开发的成 败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同 地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的 一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需 要进行可行性研究。 可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶 段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参 考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可 行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开 发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则 不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽 视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项 目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需 要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一 步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多 开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全 部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败 事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方 式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几 种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在 实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位） 获得土地却是主要方式。 开发商在获得了土地使用权的规定使用年限 之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》 。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符 合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较 大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图 设计 3 个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面 造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计 在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专 业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主 要设备与材料表、工程概算书 4 个部分。施工图设计是初步设计基础 上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施 工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开 发商在进行规划及建筑设计前， 需要向城市规划行政管理部门申报规 划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面 积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、 建筑控制高度、停车位个数等） 。房地产开发商根据规划设计通知书， 委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、 方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查， 确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》 。方案设计得到 批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的 初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可 以进行施工图设计。 城市规划行政管理部门在对工