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房地产开发重点知识整理 房地产市场调查问卷 市场调查问卷的基本特征：概括为“四易”。即易回答、易记录、易整理统计和易辨别回答真伪。 Ⅰ 问卷的格式 ① 问卷的标题 ② 说明信（身份与目的明确，声明尊重隐私，保持中立，简洁朴实，讲究严肃。 ③ 填表指导（填写方法，注意事项，问卷回收时间、方法，随机数表等） ④ 被调查者背景资料（性别、年龄、职业、职位、收入、婚姻状况、爱好等） ⑤ 调查内容 ⑥ 编码 ⑦ 调查过程记录（访问员姓名、编号，被调查者联系方式，调查地点，调查开始和结束时间，被调查者合作情况，理解情况和对下次调查的参与态度） Ⅱ 问卷设计流程 (1) 决定问卷类型及调查方式 (2) 决定问卷内容 (3) 决定每个问题的形式 针对每个问题所涉及的信息内容，决定应当采用什么形式的题目来 进行询问。按照问答是否规范可分为开放题与封闭题 按照问题形式可分为选择题、排序题、填空题、双向列联表 (4) 决定每个问题的措辞 决定问题措辞时的原则: a. 使用简单词汇；b. 避免模棱两可措辞； c. 避免诱导性措辞； d. 避免隐含的假设；e. 避免双重回答问题。 确定问题顺序 确定问卷的制作形式 当问卷的逻辑形式已经确定之后，在这一步骤中需要确定问卷的物理形式，即最终的排版形式及印刷形式。在问卷制作上需要注 意的内容有： a. 版面严肃 b. 清晰美观 c. 纸张精美 试访问 最初的内部试访问，少量真实样本访问（真实的访问人员） 在试访问中需要了解下列信息： 问题措辞是否得当：包括访问员宣读时是否困难、受访者是否能够准确理解、是否可能出现诱导或者引起受访者不悦，等等。 问题选项是否完全。 问卷长短是否合适。 房地产市场调查问卷有针对物业的调查问卷（例：楼盘详调问卷）和针对消费者的调查问卷。 房地产市场细分 房地产市场细分的概念 所谓房地产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。 房地产企业要在竞争中取得优势，就要识别自己能够有效服务的、极具吸引力的细分市场，就要为项目的目标客户做一个形象的描述。 房地产市场细分的作用 ⑴ 有利于房地产企业分析、发现新的市场机会 ⑵ 有利于中小房地产企业开发市场 ⑶ 有利于集中资源，提高房地产企业的竞争力，制定适当的营销组合策略，取得良好的经济效益 ⑷ 有利于调整房地产企业的市场营销策略 房地产市场细分准则 （1）细分市场必须足够大以保证其有利可图。 （2）细分市场必须是可以识别的。 （3）不同细分市场对营销组合应该有不同反应。如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没有必要把它们分开。 （4）细分市场不应该主要被竞争者占领，以免我们的项目达到失败。 （5）细分市场应该不断增长。 房地产市场细分参数 地理细分 2.人口细分 3.行为细分 4.心理细分 5.受益细分 地理细分 ① 省内购买者； ② 国内其他省购买者； ③ 境外购买者：（1）外国国籍者 （2）按从事业务情况分类：已在国内有投资项目的境外人士， 已 在国内有贸易业务的境外人士，其他境外人士。 人口细分 ⑴基本资料 性别、年龄、职业、家庭生命周期、家庭年均收入、目标客户的年均收入、日常的交通出行习惯、有无私车、私车的价位等等。 ⑵家庭规模 家庭规模主要指家庭人口数量的多少以及家庭组织范围的大小。家庭规模是随着社会经济发展而不断变化的，社会经济发展水平越高，家庭规模就越小。家庭规模缩小的结果就是家庭户数的增加，家庭规模的缩小将直接导致对住宅单元需求的增加。 ⑶ 家庭类型 家庭类型是指家庭成员间的关系。根据家庭成员的血缘关系，一般分为6种类型： ① 单身家庭，指独居者； ② 夫妻家庭，由一对夫妻组成的家庭； ③ 核心家庭，由一对夫妻与其未婚子女组成的家庭； ④ 主干家庭，由两代以上的人组成，而每代只有一对夫妻组成的家庭； ⑤ 联合家庭，由两代以上的人而同一代中又有两对夫妻以上组成的家 庭； ⑥ 其他家庭，即上述5种类型家庭以外的其他家庭。 ⑷ 家庭代际数 家庭代际数是指家庭成员由几代人构成。按这种方法划分家庭，一般分为3种类型: 一代户，由单身家庭和夫妻家庭构成； 二代户，由核心家庭构成； 三代及三代以上的家庭，由主干家庭和联合家庭构成。由于各个家庭由