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房地产公司楼盘项 彭勇 郑勇杰 著名的企业家松下幸之助曾经说过一句名言：“企业家要具备凭现状以判断未来趋势的能力；现在是零，将来可能就是无限的。”这句话说明了企业家通过客观现状透视分析预测出长远趋势，引领企业未来发展方向的重要性。这同时也说明，借助于系统而强大的财务分析体系和各种工具性指标细化分解的基础作用，有效地使用和处理财务信息，可以正确地分析和评价公司的财务状况和经营成果，了解公司在一定时期的获利能力、偿债能力、营运能力等，并通过财务决策在一定程度上达到控制并驭驾公司的经济活动的目的。总之，许多公司的管理层都寄望于借助一套健全而又高效的财务管理体系，以快捷优化直观的现代化信息处理方式，为管理者的经营决策提供有力的支持和佐证。当前，在房地产项目开发规模筹划的进程中，如何进行财务资金分析，防范和规避财务风险，发挥融资资金作为有效资源配置的目的，对房地产公司决策层显得尤为重要。为了实现这一现实需要，我们立足于实务管理的角度，对房地产楼盘进行财务分析。我们将以一家房地产集团下属公司(以下简称A项目公司)作案例分析对象，通过报告的形式浅述财务分析过程： 一项目公司发展背景 某集团成立于1992年4月，地处南方沿海开放城市，其前 身是一家国有联合投资公司，后由香港著名房地产投资集团 收购，并进行集团化管理。集团主要经营业务项目包括房地产 业、商业开发、建筑装修以及商业贸易和进出口贸易。2000年 组建成股份制公司，对房地产开发、建材等基础产业增加了投 资，并拓展了物业管理、别墅开发等领域的业务，同时在北京、 天津等大城市中开发了不少房地产楼盘。逐步向区域性、专业 化、多层次的经营房地产的企业集团迈进。 A楼盘项目是集团公司200X年开发的一个楼盘，占地面积 约430亩，建筑面积30万平方米，由2O栋3O层高层住宅、134套 双拼、联排别墅组成。项目实行项目总经理负责制，财务会计 人员由集团公司统一派驻。A项目公司重大支出项目需报集团 公司总经理批准，每日需将收入支出报告表及时传报集团公 司，每月除报送资产负债表、损益表等正常财务报表外，还需 上报一份财务分析报告，以便集团公司方便对楼盘项目运作 和资金使用情况进行监控和管理。以下简举五月份A楼盘项目 公司的财务分析报告实例。 二、财务分析报告正文 进入200X年5月份以来，A项目公司在集团领导的大力决 策和指导下开展一系列经营管理工作，着重放在“五一”售楼 热潮和重大销售策划活动上，围绕着推进销售目标、促进管理 事务优化完善的目的，紧抓机遇，把握销售良机，在B城市楼市 整体不稳定的大环境下，取得不错的绩效。5月实现销售面积 10573．629平方米，合约签订金额为6931．1万元，公司同时也通 过举办书画展等宣传推广活动，在社会上打开知名度，在广大 市民中引起了一定的反响，提高了楼盘的品牌名誉度和认可 度，有力地推动项目的进展。同时，公司内部也通过增收节支 活动，通过目标行政费用任务的强化执行，落实到各部门，在 一定程度上降低了费用成本的开支。总的来讲，经营和内部管 理能适应形势的变化，做到规范化发展。 现将结合实际情况对5月财务总体状况进行详细分析，以 下分为指标完成情况及资金运作情况等几方面进行分析分明： 1．主要财务指标完成情况 A项目公司5月份计划销售面积33444平方米，实际完成 37251．84，增长幅度为11．39％。单位销售成本3080．29，拟定销 售均价为每平方米6000元，实际销售价为5975；计划销售额为 20067万元，实际完成销售额为22258．9万元，增长额为2192．9 万元，相比计划增长了10．92％；同时，经营成本计划数10302．03 万元，实际数1 1474．65万元，两者相差1 172．62万元，成本增长 了11．38％；销售毛利同期数为9764．97万元，而实际销售毛利额 为10784．25万元，增长了将近1020万元，毛利增长幅度10．44％， 去年同期销售毛利率为48．66％，今年为48．45％，相差不大；税 费方面去年同期经营税金及附加累计1330．44万元，今年实际 累计2074．75万元，增长744．31万元，增长幅度为55．94％；期间 费用(包括管理费用、销售费用、财务费用)去年同期累计共 141．68万元，今年实际累计总数1060万元，相比费用降低了 26．47％。其中，管理费用(主要是行政费用)去年133万元，今年 148万元，增长11．28％ ；销售费用(主要是营销推广费)去年 802；68万元，今年869万元，增长了8．26％；财务费用去年506万 元，而今年锐减为43万元，幅度下降为91．50％。另外，今年发生 其他业务收入4．6万元，其他业务支出0．4万元，营业外支出10 万元。总体而言，今年1—5月份利润总额76