房屋地产公司多元化经营的纳税筹划.docVIP

房地产公司多元化经营的纳税筹划 【摘要】：房地产企业多元化经营已成为一种趋势，在这过程中，需要科学地比较分析不同行业政策和所涉税种，通过选择有利的投资发展方式进行有效的纳税筹划，以获取最优的税收待遇。　　房地产业发展日益扩大，市场观望预期加强的背景下，其也在积极发展多元化经营之路。然而，多元化经营是一把双刃剑，在这个过程中面临许多风险问题，税务风险就首当其冲。因此，需要注意选择有利的经营模式，以便获得较大的税收收益。 一、采取对外投资方式　　A房地产公司为寻找新的利润增长点，积极优化产业结构，准备向多元化发展，成立B公司进行软件开发，并将自己开发建设的市场价值6 000万元、开发成本3 000万元、面积1 000平方米的商业物业作为资本投入，作为B公司的软件生产、研发及经营场所。该商业物业项目已经进行土地增值税清算，清算时的单位建筑面积成本为每平方米4万元。该方式下A公司投资需要缴纳税金的计算：　　1. 土地增值税。由于这部分商业物业在土地增值税清算时没有实现销售，所以当时并未缴纳土地增值税，现A公司将其用于对外投资，需要缴纳土地增值税。所以A公司应计算土地增值税的申报缴纳：　　扣除项目金额=4×1 000=4 000(万元)(需根据清算时的单位建筑成本为依据计算)。增值额=6 000-4 000=2 000(万元)。增值率=2 000÷4 000×100%=50%。应纳土地增值税=2 000×30%=600(万元)(适用税率为30%)。　　2. 营业税。A公司将自产产品用于投资，没有取得对应的价款，不属于有偿服务，不需要缴纳营业税。　　3. 契税。根据有关规定，契税由于不动产的产权发生转移变动而向产权承受人征收的一种财产税，所以A公司不需要缴纳，但B公司作为产权受让方需要按照3%的税率缴纳契税。B公司应缴纳的契税=6 000×3%=180(万元)。　　4. 印花税。印花税是行为税，是对签订合同行为征收的一种税，一份合同须由双方签订，所以双方都发生了签订合同行为，因此A、B按照税法规定都应该缴纳印花税，目前产权转移的税率为 0.5‰。A公司印花税=6 000×0.5‰=3(万元)。B公司印花税=6 000×0.5‰=3(万元)。　　5. 企业所得税。根据规定，将开发产品用作对外投资的行为视同销售行为，应于开发产品产权或使用权转移时确认收入。此对外投资行为将增加A公司本年应纳税所得：收入为6 000万元。成本费用=3 000+3+600=3 603(万元)。应纳税所得额=6 000-3 603=2 397(万元)。　　如果A公司本年度其他业务不存在弥补亏损，将增加应纳所得税额=2 397×25%=599.25万元。　　因此，A公司承担的应纳税额=600+3+599.25=1 202.25(万元)，B公司由此承担的应纳税额=180+3=183(万元)。此次投资行为使得A、B公司共需承担税款=1 202.25+183=1 385.25(万元)。 二、采用分立方式　　接上例，如果A公司不是用商业物业以投资方式成立B公司，而是从A公司新设分立出B公司，按照分立的方式将相应的债权债务一并分拆，分立后A公司继续存续，B公司为一家新的独立法人公司。该方式下A公司需要缴纳的税金计算为：　　1. 土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入需要缴纳土地增值税，但仅限于有偿转让房地产的行为，无偿转让房地产不需要缴纳。公司分立是债权债务、劳动力等要素的同时转移，不是单纯的资产转让，没有买卖交易的双方，也不存在价款支付，所以不需缴纳土地增值税。　　2. 营业税。根据国家税务总局《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》规定，企业分立不属于营业税征收范围，所以应缴纳营业税为零。　　3. 契税。根据税法规定，一家公司依照法律法规的有关规定分设为两家及以上的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。所以A、B公司均不应纳契税。　　4. 印花税。①分立合同印花税。分立合同虽然涉及了资产、负债、劳务力的转移，但不是纯粹意义的资产转移，所以它并不是一个产权转移合同。由于印花税税目是采取正列举方式，税目上有的行为才征税，分立合同并不在税目内，所以不应该缴纳分立合同印花税。A、B公司需要缴纳的印花税为零。②资金账簿印花税。分立后的两家公司资本之和分立前企业的资本应该一致，除非是另外新增加资本投资的情况，所以A、B公司也不需要缴纳资本印花税。　　5. 企业所得税。原有股东在A、B公司持股比例与分立前企业原持股比例保持一致，分立后两家公司不改变分立前企业资产和负债的计税价值，各自承担与资产负债对应的所得税事项，可以采用特殊性税务处理，不确认分立资产的转让所得或损失