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商河县国税局实施房地产企业“一表式”管理 促使企业所得税收入大幅度增加 今年以来，商河县国税局深化推进房地产企业所得税管理，以综合治税机制为平台，积极争取外部信息数据支持，实施“一表式”管理。所谓“一表式”管理，即综合各方信息，将房地产企业所得税管理各要素纳入一张表格之中，理顺逻辑关系，实现化繁为简，开展比对分析，迅速、准确地查找疑点，并以此为导向开展纳税评估和税务稽查，抓住了房地产企业管理的关键，取得了明显成效。截止目前，该局累计入库房地产企业所得税1653.04万元，同比增收1537.43万元；房地产企业所得税收入比重由去年的第7位上升到第2位。 一、争取多方信息支持，实现“链条化”信息采集 商河县房地产开发起步晚，但发展迅速。截止目前，该县共有房地产开发商12户，总开发土地面积89.24万平米，计划开发建设产品面积84.77万平米，开工面积59.82万平米，计划总投资额12.85亿元。开发产品包括商铺、别墅、多层及小高层住宅等。部分房地产开发企业以虚列成本费用、拖延项目完工结转时间、隐匿价外费用、利用关联关系转移利润等手段偷逃税款征收，在日常管理中表现为虚假申报，各开发项目成本费用模糊，征纳双方对地价款、规划设计成本、主体建筑成本、基础设施成本、配套设施成本核算难以达成一致意见，致使纳税评估和税务稽查缺乏充分、真实的证据，影响了行业管理的质量成效。 今年以来，该局按照“信息管税”的总体思路，积极争取多方支持，掌握房地产企业开发成本、销售收入等真实信息，强化了源头监控，有效地增强了导向作用。一是制作行业涉税数据信息需求。该局组织业务骨干，认真细致地研究房地产开发流程，以及日常管理、纳税评估、税务稽查所需的数据、信息，形成业务需求。二是积极争取地方政府信息支持。该局将相关数据需求进行整合后，形成了《关于加强全县房地产行业管理的报告》，并及时向地方政府主要领导汇报，争取政府支持，形成了“政府主导，税务牵头，部门配合”的有效机制。今年年初召开了由发改委、国地税、财政、国土、建委等部门参加的房地产行业综合治税工作会议，明确了房地产管理各涉税部门负有及时提供相关涉税信息的义务，构建起了联席会议机制。房地产管理实现了由“单兵突击”向“集团作战”的突破。三是链条化采集，争取涉税信息的控制权。各涉税部门依托新组建的“综合治税系统”进行信息传递，县综合治税办公室将各涉税部门信息进行清分后传递至国税部门；对于国税部门需要而未及时提供的，可通过综合治税办公室协调取得。年初以来，国土局按季报送土地审批、拨付及缴费情况；建设局定期报送规划、招投标、施工及竣工验收等情况；地税局定期报送营业税金及附加缴纳情况等，实现了对房地产开发企业自招拍挂开始直至完工结算为止全过程、链条化的数据采集，共计承接房地产开发企业12户涉税信息652条。各涉税部门提供的信息，客观、真实、准确，为分析评估提供了有力的数据支持，提高了行业管理的质量成效。 二、理顺各要素逻辑关系，实现“模板化”比对分析 该局对各涉税单位提供的信息以及税务机关调查取得的信息予以分析，进一步提高信息利用的针对性。一是预收款预缴所得税分析。根据地税部门提供的营业税金及附加信息计算房地产企业销售（预售）收入信息，与企业所得税申报销售（预售）收入相比较，查看是否存在差异；将企业申报的预收款列为审核对象，通过多种形式调查销售均价和预售情况等，估算“预收款期望值”，并进行对比分析，对差异较大的，分析其是否存在虚假申报从而逃避预缴所得税等问题。二是销售单价分析。将已实现销售（预售）收入除以已销售（预售）面积，计算得出已销售（预售）房屋的平均单价，与税务机关实际掌握的销售均价对比，对差异较大的，分析其是否存在虚假申报等问题。三是建筑面积分析。根据建委测绘部门实际测绘面积与规划面积进行比较分析，分析企业是否存在实际建筑面积大于规划面积情况，若存在超规划建设，则根据建委测绘部门测绘面积重新计算销售（预售）收入、销售单价，进而重新分析是否存在虚假申报等问题。四是单位建筑成本分析。根据建委招标部门提供的房地产企业建筑施工合同，了解企业签订的建筑成本与实际支付是否存在不合理差异，分析是否存在虚列建筑成本的问题。五是完工产品单位开发成本分析。掌握国土局、建委等部门提供的土地使用费、拆迁补偿费、勘察设计费、“七通一平”费、建筑安装费、基础设施和公用设施配套费等信息，根据容积率测算应分摊费用情况，测算企业完工产品单位开发成本，与企业报送的开发成本相比较，分析企业是否存在多列费用、多计算开发成本等问题。六是竣工验收分析。通过建委提供的竣工验收和办证情况、管理人员实际调查情况与企业结转销售收入情况相比对，分析房地产企业是否存在未及时结转竣工项目销售收入从而延迟交纳税款的情况。 通过数据分析，该局进一步简化分析方法，将各成本项目填入成