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《第一章 市场需求.供给和均衡价格》 1.区位是指人类行为活动的空间。位就是自然地理区位.经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。 2.杜能“孤立国”理论的前提条件:①在孤立国中只有一个城市,且位于中心,其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系,即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场,而农村则靠该城市供给工业品②“孤立国”内没有可通航的河流和运河,马车是城市与农村间联系的唯一交通工具③“孤立国”是一天然均质的大平原,并位于中纬,各地农业发展的自然条件等都完全相同,宜于植物.作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地,只供狩猎之用,荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝④农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系⑤农业经营者以获取最大经济收益为目的,并根据市场供求关系调整他们的经营品种。 3.杜能圈:第一圈为自由农作区,是距市场最近的一圈,主要生产易腐难运的农产品。第二圈为林业区。本圈主要生产木材,以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产粮食。第四圈是草田轮作区。本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作制区,即本圈内1/3土地用来种黑麦,1/3种燕麦,其余1/3休闲。第六圈为放牧区,或叫畜牧业区。 4.韦伯工业区位理论假设条件:①研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素,而不涉及其他因素②工业原料.燃料产地分布在特定地点,并假设该地点为已知③工业产品的消费地点和范围为已知,且需求量不变④劳动力供给亦为已知,劳动力不能流动,且在工资率固定情况下,劳动力的供给是充裕的⑤运费是重量和距离的函数⑥仅就同一产品讨论其生产与销售问题。 5.一般使用遍布性原料的指数为0,纯原料的指数为1,失重性原料的指数大于1,限地性原料加用遍布性原料,其指数都可能大于1。限地性原料的失重程度愈大,原料指数也愈大;遍布性原料的参用程度愈大,原料指数则愈小。 6.生产或技术集聚,又称纯集聚。它对工业效益的影响主要通过两种方式:一是由工厂企业规模的扩大带来的;二是同一工业部门中,企业间的协作,使各企业的生产在地域上集中,且分工序列化。社会集聚,又称“偶然集聚”,是由于企业外部因素引起的。一是由于大城市的吸引,交通便利以及矿产资源丰富使工业集中;二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置,获得额外利益。 7.中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。在实际中,需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最低人口数,就称为门槛人口。 8.克里斯塔勒的中心地理论假设条件:①研究的区域是一块均质的平原,其上人口均匀分布,居民的收入水平和消费方式完全一致②有一个统一的交通系统,对同一等级规模的城市的便捷性相同,交通费用和距离成正比③厂商和消费者都是经济人④平原上货物可以完全自由地向各方向流动,不受关税或非关税壁垒的限制。 9.城市地域空间利用结构理论:同心圆地带理论.扇形理论.多核心理论和中心商务区土地利用模式。 10.界定CBD的重要指标:①中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基地面积②中心商务强度指标(CBII)=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 。CBHI＞1,CBII＞50％;访问促成房地产交易的房地产经纪人;搜集准交易资料;向房地产租售经办人员讨教;搜集各类初级资料;与同业交流资料。 13.房地产市场调研的类型:探测性调研、描述性调研、因果性调研、预测性调研 14.房地产市场调研的方法:小组访谈法、深度访谈法和投射法 15.房地产市场调研实地调研方法:询问法、观察法、试验法 16.询问法包括:入户询问法、路上拦截法、邮寄询问法、经理询问法、电话询问法、因特网询问法 17.影响市场区域形状和大小的关键因素:①自然特征,如山地和河流等②建筑阻碍.高速公路或铁路③人口密度的大小④政治区域,如市区和郊区、学校间的区域⑤邻里关系和人口统计特征,如由于家庭收人、地位、种族等形成的市场区域特征⑥发展的类型和范围,如未来城市发展的方向、速度等⑦竞性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。 18.房地产市场预测种类:短期预测、中期预测和长期预测;宏观市场预测和微观市场预测;定性预测和定量预测 19.市场预测定性分析:①购买者意图调查法②销售人员意见综合法③专家意见法。定量分析:①时间序列预测法②回归分析预测法③市场因子推演法 21.房地产市场预测步骤:①确定预测对象和预测的目的②制定预测方案③搜集和分析有关资料④选择预测方法和预测