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房地产专业知识 一、 土地、地产与房屋 1、 土地与地产 土地是自然的属性，它包括地表、地形、地貌、地质等。地产是自然属性与社会属性的结合体，指能够产生经济资源并已被人们加以利用的土地。唯一性、固定性与不可再生性是土地特有的属性。 2、 地产与房地产的区别 用于种植、养植、工矿、建筑、交通、水利、旅游、军事等等都属于地产，而房地产只是地产中的一部分。 3、 房地产与房屋的区别与价值 房屋是建筑物，房地产包括建筑物与建筑物下面的土地。由于房屋因物理性折旧，其价值会越来越小，而土地因其资源特有的属性，其价值会越来越大。 4、 自用房与商品房 二、 建筑规划设计 ● 城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。● 居住小区 居住小区一般称小区，是并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地● 居住组团 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。● 配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 ●公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。● 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。 ● 容积率 容积率是指：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。● 覆盖率（建筑密度） 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 ● 绿化率 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 ● 建筑面积 《房地产证》中的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其具体数据是由房地产登记部门认可的测绘部门提供。● 套内面积 包括套内使用面积，套内墙内面积和阳台建筑面积 ● 使用率 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例 ● 何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？ 　 〇 　 〇 ● 有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？ 其产生的原因大致可概括为： （1）建筑物的某部分改变设计； （2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工； （3）施工错误或施工误差过大； （4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变； （5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。 三、 商品房市场 ● 期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 ● 现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 ● 准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 ● 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。按揭按揭的概念按揭的概念 MORTGAGE”的音译，中文意思是抵押。按揭即楼房抵押贷款，2、按揭的特征 1）借款人（购房者）用购买的房地产作抵押向银行申请贷款，是银行提供贷款的最起码条件。 2）借贷双方签订借款合同的同时，也要签订抵押合同及委托扣款协议。 3）借贷双方具有双重关系，即债权债务关系和受押出押关系。贷方既是债权人，又是受押人或抵押权人，借方既是债务人，又是出押人或抵押人。 4）债务人不按期偿还本息，称为违约。在这种情况下，银行有权取消3、按揭的要素 1） 银行通常不给购房者相当于房价款百分之百的贷款，而要求购房者自 己支付房价款的一定比例的现金，即首付款，其余的向银行申