城镇化与房屋地产企业发展战略.doc

新型城镇化视野下房地产企业的机遇与挑战 三中全会公布的与房地产企业发展有密切关系的会议精神有： （1）建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 （2）完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。 （3）完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。 众所周知，企业的土地储备决定了房地产企业的可持续发展能力，户籍制度的变化决定了房地产商品的需求量，房地产税收政策的改革决定了购买和持有房地产商品房的成本。在这种背景下，房地产企业的发展既有机遇也有挑战，必须认真研究并关注以下问题。 一、土地市场放开，房价是涨！还是降！ 房价是涨是降，主要还是看供需两方面的力量，从供需来看： 1.土地市场放开,加大土地供给，有利于平抑房价 我国城镇建设用地在全国土地结构中占比仅为0.33%，而美国为3%；因此，我国的建设用地占比是比较偏低的，用地矛盾突出。从现有土地利用结构看，城乡建设用地占全国国土面积的2.3%，其中81%以上为农村建设用地，城市建设用地比重不到20%；若有效完成农村土地流转，将农村集体建设用地转为城镇建设用地，为未来的增量土地开发提供空间，将缓解城市供地紧张的局面。一旦农村建设用地可以自由入市，土地市场供给增多，土地价格就会降低，房价也会随之下降。 2. 城镇化建设，城镇住房需求人口增加，有助于推高房价 2012年我国的城镇化率为51.27%（按常住人口计算），按照户籍人口计算，我国的城镇化率只有35%，2020年我国人口城镇化率要达到50%-55%，未来5年我国人口城镇化率有望以年均1.3-1.5%的速度推进。通过户籍制度的改革，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民，农村的人更多涌向城市，城市人口的增加，房地产商品房需求增加，会推动房价上涨。 以上两个是矛盾的，那么就看是那个先动，那个后动，幅度多大了！这需要政府的智慧，需要政府能处理好这两个之间的相互关系。 二、政府建制立法，监管到位 会议提出：经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。2010年以来的限购限贷政策，政府对房地产业的行政管理手段并没有遏制住房价上涨；相反，直至2013年10月底，全国70个城市65个城市房价仍上涨，地王还频频出现……，看来政府的行政手段并没有起到应有的效果，政府在房地产市场的作用必须体现在以下方面。 1.规划先行，提高土地资源利用效率 目前的城市规划重点都是各个城区的城市规划，对于农村的建设用地市场尚未纳入城市规划和国土利用规划的内容，因此，公告中所讲的“在符合规划和用途管制前提下……”还需要科学、超前、合理、完善的城乡规划方案的论证，才能保证土地的高效利用，所以说完全的农村建设用地与国有土地同等入市、同权同价还需要相当时间，需要相关的规划方案的先行才能实施。 2.创新人口管理，合理引导人口迁移，稳定房地产市场价格 会议提出：加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。一个城市的可持续适度人口要与当地的经济、社会、环境三方面相互协调，为了控制城市人口的有序增长，充分发挥市场通过价格机制调节人口迁移方向的目的，应探索建立由市场调节人口迁移与房地产价格的机制。 地方政府必须从当地的经济、社会、环境三方面认真研究，从城市允许达到最大生产率和最大个人、社会福利时所能容纳的人口；教育、健康、交通、住房等社会生活各方面主观上达到市民最大满意度，客观上符合经济发展水平时所能容纳的人口；合理利用资源、保障生态环境物质能量循环相对均衡和满足市民消费水平逐步提高的条件下，追求城市社会协调发展所能承载的人口三方面确定城市不同时期的适度人口规模，适度人口规模是城市管理者管理城市的依据。 陕西各地方政府应实施有利于本市发展的购房落户政策，不同区域在对于外来人口准入购房标准、文化程度的要求方面可以和区域的产业发展相联系，真正起到引导人才流动的作用，只有这样才能即保证了迁移人口的理性选择，也避免了迁移人口盲目迁移过于集中所导致的城市混乱，真正实现由市场调节人口迁移、由市场调节房价，促使陕西省各市在适度人口规模的前提