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聚焦热点城市、稳步拓展市场 百强房企布局战略加速升级中国指数研究院3月5日发布《百强房企市场布局专题》，在中国房地产市场持续步入分化发展的大背景下，能否有效进行科学合理的城市布局已成为影响房地产企业稳健增长的关键。追求领先的百强房企积极探寻与企业自身发展相匹配的布局模式，谋求更广阔的发展空间。战略型布局导向的房企偏向于遵循既定的城市布局战略，循序渐进地开拓新区域，而以往以机会为导向的房企凭借敏锐的嗅觉，快速研判市场、抓住有利时机实现异地扩张，逐步实现了布局模式上的战略蜕变。具体城市来看，北上广深四大一线城市，以及以重庆、沈阳、西安、长沙等位于中西部及环渤海区域为代表的二线省会城市，已成为当前百强房企布局的热点。?1.“机会导向”转型“战略导向”，百强房企稳步构筑立体化、多元化市场布局体系??房地产市场化改革以来的十多年间，房地产企业在异地拓展的道路上不断摸索与总结，虽有失败的教训，但更多收获的仍是丰硕业绩与喜悦。时至今日，越来越多的百强房企摆脱了发展初期无序、松散式的不规则布局方式，特别是百强龙头房企在拿地时充分结合自身发展战略、业务结构、进驻城市特点，构筑了一套完整、成熟的城市选择与进入标准，战略布局构架日渐清晰;同时也有部分房企在进行城市拓展时以以外部机会为导向，适时进入潜力城市，在单个城市点实现业绩突破，快速做强做大，通过深耕与辐射逐步升级为战略导向布局模式。根据企业布局特点，我们分别筛选了部分具有代表性的优秀百强房企，对其布局模式进行了分析，以供行业借鉴。战略导向型房企在拓展城市空间时，通常以一个清晰完善、层次分明的城市布局战略作为支撑，能有效帮助企业抵御市场波动风险，确保扩张步伐更加稳健。已成功实现战略导向布局的房企包括基本完成四大经济区布局的万科、保利、绿地、中海、恒大等千亿企业，以及基本实现对核心区域深耕的华润、世茂、绿城等企业。近十年间，万科、保利、中海、恒大四家千亿房企以一种近乎裂变式的速度走完百亿到千亿之路。如此高的增速，没有广泛、均衡的城市布局以及充足的可售项目资源作为支撑是无法实现的。从区域布局来看，四家房企均在销售额达到百亿时完成了对珠三角、长三角、中西部的布局。在新城市拓展节奏方面，从百亿到千亿进程中，万科、保利、中海年均新进入城市数量超过3个，恒大则超过28个，超强的城市开拓能力为企业的高速成长提供了足够的项目资源，保证企业销售额得以实现跨越式增长。万科、保利、恒大等企业基本上在成立之初便确立了“临近区域优先”，“东部沿海优先”，“核心城市优先”等“3个优先”的明确布局推进战略：从城市布局及进入时序上来看，万科的全国布局进程主要分为三个阶段，以深圳为核心，由南向北，先后于2002、2004年进驻临近的长三角、中西部地区。在2005年进京后以北京为核心向北拓展东北区域、向南拓展环渤海，于2005年初步形成了以长三角、珠三角和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市武汉、成都为辅的“3+X”跨地域布局，于2009年初步完成对四大经济区布局。保利于2002年确立了“立足广州，布局全国”的发展战略，并坚持“等量拓展”的城市拓展原则，与之相对应的是保利新城市进入数量基本保持每年5以上个， 确保企业在过去的近十年间保持了每2-3年销售额上一个新台阶的跨越式发展节奏，有效支撑业绩的高速增长。在区域及城市选择的标准方面，万科充分结合自身定位刚需住宅的产品特点，将北、上、广、深以及武汉、天津、佛山、成都等百万级以上人口城市作为首要进入目标;保利2013年提出“3+2战略”，将以北、上、广为核心，在环渤海、长三角、珠三角构建三个300亿级的城市群，在以成都、重庆为中心的成渝，武汉为中心的中部，构建两个200亿级的城市群;恒大在三四线城市为主的市场布局使其土地成本保持较低水平，迅速扩大布局范围。2013年开始，恒大利用在三四线中快速积累的资源及资本实力，首次回归一二线，开启城市多级全面布局的新局面。??万科、保利、中海、恒大四家大型战略型房企近三年来逐步强化一二线布局，重点加大二线城市开发力度。整体上，2013年以上四家企业拿地总规模超过7500万平方米，较2011年增长了39.6%。一二线城市新增土地储备近三年来一直保持了较高增长，占比均保持在60%以上。值得指出的是，随着一线城市可开发土地资源的锐减、限购政策影响，以及三四线城市供应过剩风险的逐步显现，受益于新型城镇化规划的二线城市或将成为未来房企战略深耕的新高地。2013年万科、保利、中海二线城市新增土地储备占比位于首位，均在58%以上，恒大二线城市布局也得到显著强化，占比较2012年增加15.72个百分点。万科、保利、中海、恒大等战略型房企通过重点区域、重点城市深耕，步步为营，带动全国范围的业绩提升。四家企业每进入一个区域或城市便进行深耕并争取做到城市的标杆或市场