一二三四线城市房屋地产开发的对比分析1036133753.docVIP

一二三四线城市房地产开发的对比分析 副标题： 作者：未知 文章来源：未知 点击数：736 更新时间：2005-05-15 　　从地球有生命以来，空间与生存紧密相连，任何生物体都需要空间。从地球有人类以来，他们就一直和其他物种进行着对空间的争夺。时至今天，房地产企业也为这个空间多少的把握而痴迷。尽管跨地域最早的万科老板王石屡次在不同场合宣称“跨地域”的危险性，但还是有公司可着劲儿制定“全国战略”。这些开发商搞跨地域主要是将在某地域的成功经验运用到其他地域，即通行的“ｃｏｐｙ”方式，比如万科、阳光100、金地、中海、珠江、华润……说是复制，其实也都结合本地特点来生产产品。而且从现在的市场看来，万科的全国战略的优势已经凸现。现在万科认为：“跨地域经营、发展的实施，可以迅速扩大规模，提高了万科的市场占有率，降低了开发成本，同时，防范了地域风险，保持公司长期稳定发展的态势，更有利于营造出一个真正的全国性知名品牌。”恰恰是房地产的地域性已经使得想要永续经营的发展商必须图谋跨地域。为了更好地进行跨区域发展，本文对不同区域的核心主体——不同规模的城市的房地产开发进行了一次对比分析。值得说明的是本文来自于李峰的毕业论文《房地产企业营利模式研究》的初稿，资料来源无法考证，再次对参考的文献表示抱歉和感谢。　　 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把目前房地产行业的最热点地区和最发达的城市如北京和上海、深圳这几个所谓的中国三大经济区域的中心城市划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如南京、重庆、成都、武汉、大连、厦门、杭州、苏州、东莞、泉州、杭州、沈阳等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市。　 　一线模式：　　优势与机会：投资空间巨大、热点不断　　就像曾经发生在其他年代和其他地域的事情一样，一个国家中最富饶的地方吸引了来自四面八方的人，人们涌向那里，寻找着各种各样的机会。无论是几千年前的罗马，还是一百多年前的纽约都是一样的景象。中国的北京、上海、深圳目前是这个国家最富有吸引力的地方。北京是2008年奥林匹克运动会的举办城市、上海是资本创造者的摇篮、深圳是中国改革开发的摇篮……空间巨大、热点不断是一线城市的最大优势与机会。　　劣势与风险：开发土地有限、竞争激烈　　虽然有很多指出南京、天津等二线城市也蛮不错的，但是一个显而易见的事实是更多的外地发展商纷纷登陆北京、上海两地淘金。但北京因为2008年奥运会的环境问题，会在2006年禁止动土开工，即使是上海、深圳两地的土地资源也不可能是无限的。因此就房地产发展的依赖——土地来看，一线城市土地的瓶颈必将会带来“僧多粥少”的激烈竞争现象。　　把握关键点：郊区化发展、差异化竞争　　从一线城市之间的选择来看，三大热点区域的投资时机分为两个阶段，近期是北京，中长期是上海、深圳。北京热的原因是近期内有奥运概念，同时原有体制改革过程中为地产发展提供了巨大的市场空间，给企业提供了大好机会。从2008年到2020年是上海、深圳大发展时期，上海是资本创造者的摇篮，深圳是改革开放的窗口。随着加入世界贸易组织后的经济发展和改革开放的进一步深化，政府必将给予上海、深圳更大力度政策支持。　　从各一线城市中的发展选择来看，一线城市庞大的规模，具备较大的市场空间，不仅拥有持续稳定的房地产市场需求,其巨大的市场空间使得房地产企业在项目开发的过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，寻找市场的缝隙，进行差异化竞争。此外，一线城市的另一大特点是自身具有强大的向外扩张效应同时对周边地区具有强烈的集聚效应。因此给郊区化发展带来了很大的发展机遇。　　 二线模式：　　优势与机会：城市化推进、地方政策优惠　　迎合中央政府 “大力推进城市化进程”的主要目标（据中国科学院可持续发展战略研究组研究表明：中国50年必须年均有1000万以上的农村人口转化为城市人口，中国才有望实现现代化），依据现实生活中每一个具体的个人水涨船高对于居住条件需求的存在。二线城市蕴含着巨大的发展机会。但绝大多数的二线城市，在过去的年代已建设的一切，现在看起来是那么的亟待改善。从中央的角度来讲，市场动力可以解决城市化进程中所需要的资金资源问题；从地方的角度来讲，招商引资、搞活经济的指标、城市化指标都是出政绩的地方，这些环节彼此相互关联，而房地产是其中最为主动的一个。地区政府通过与大开发商合作，一来改造基础建设环境，二来可以增加公建配套，提升地区价值，三来带动就业机会，总之，都是看得见的政绩。精明的开发商都应该看见这里蕴藏的空间。　　劣势与风险：资本运作为先、成本控制为上