“房屋地产刚性需求”论是地道的强盗理论.docVIP

“房地产刚性需求”论是地道的强盗理论 曾飞 　　“房地产刚性需求”论这两年来炒得火热。热炒刚性需求的喧闹声伴随着房地产调控放松论汹汹而来。有人放言：“多地要求放松调控力度，楼市新政或出。”有人指责：“地方政府花惯了房地产宽松的银子，老百姓吃尽了房地产高价的苦头，想法当然不一样！”关于房地产的政策，如今某些官吏、房产大亨与老百姓针锋对麦芒，尖锐对立。 　　早在2010年3月新华社《迟福林：房地产刚性需求将呈上升趋势》就报道说：“迟福林[注]认为，未来5年至10年，我国将进入城市化快速发展的重要阶段，2020年，我国城市化率将达到55%至60%。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，城市化率每年增长一个百分点，将新增1000万城镇居民，至少需要新增2.6亿平方米的住房供给。因此，我国房地产的刚性需求的上升趋势，将是中长期的。同时，我国房地产需求也将呈现多元化趋势：低收入群体的保障性住房需求、中等收入群体的改善性住房需求、高收入群体的投资性住房需求等并存，使房地产行业的消费属性和投资属性并存。” 　　智者说：人的需求分为三种：刚性需求、软性需求和隐性需求 刚性需求指的是：人们为了自身的某种特定的需要，是非要不可，迫在眉睫的要求，不得不为了达到这个目的，想尽一切办法努力达到这种的需求。房产中的刚性需求——通俗指的是，为了结婚、小孩读书等而不得不买房的需求。软性需求--往往指的是手里面有这一部分资金可买可不买房产的一种需求。一般多指改良型、投资型。隐性需求指的是，是人都有愿望买房，但相当一部分人是没有经济实力去购买，但又是需要购买房产的这一类人需求，就是俗称可望而不可及的人，心有余而力不足的人。 　　雅士说：为什么说中国房地产市场是刚性需求？房地产是很有市场的，用土地经济学去分析，应为土地的稀缺性，中国的人口增长很快，刚性需求也很大，必然导致地价上涨，地价上涨房价也就会跟着上涨，那么房地产的利润就会出来。而且即使出台很多政策，房价的下降趋势也会很小，但总体还是上涨的。 　　于是，通俗了讲就是：既然中国人“为了结婚、小孩读书等而不得不买房”的“需求”如此“刚性”，也就是你非要买不可；而中国的土地稀缺（捏在官僚手心里，要它稀缺就稀缺），物以稀为贵，再高价你也不得不买！哈哈！看你买不买？你不得不买高价房，我的“房地产的利润就会出来”，发财就是没商量。——迟福林研究院院长之类的精英、智者、雅士的高雅理论说白了就这么肮脏：乘人之危，剥你的皮，喝你的血就是没商量！这不是地地道道的强盗理论，还能是什么？ 　　很明显，跟强盗论理无异于去送死。强盗如果还讲理就不成为其强盗。 面对300%以上的暴利，官僚、豪商及其帮闲根本不惧怕上断头台，利益的疯狂促使他们成为名副其实的强盗群体。 　　然而，民众紧盯着的应该是当权者。当权的执政者如果想维持执政的合理合法性，就必须摆平国民的利益关系。否则必然失去其执政的合理合法性而走麦城。因此民众有理由，有权利，有必要要求当权者对此有坚定不移的说法和名实相符的行为。其实他们也没有别的选择，除非不想继续当政了。最高领导层如果头脑清醒，就必然要从绝大多数人的根本利益出发来作出抉择。目前部分高层政治家的抉择是正确的：继续进行房地产调控政策；把房价降低到合理的水平。不足之处是：什么是房价的合理的水平没有明确界定，含糊其辞。笔者认为，房价的合理的水平应该界定为：成本加市场平均利润率。以及，绝大部分居民的实际收入能够买得起的价格水平。在这样的合理价格之下，满足广大居民安居需求的市场必定兴旺，以满足住房需求为主要目的房地产市场必定健康发展，同时拉动整个产业链，对国民经济的健康发展做出贡献。 　　注重现实的国人无需太多的这一主义那一派别的高深理论，就这么简简单单：我们的社会必须是绝大多数人能够确保自己合理利益的社会——民众社会。而不是只有极少数人能够确保他们的特殊利益的社会——强盗社会。民众社会的当权者可以是伟大的政治家；强盗社会的当权者就只能是可耻的独夫民贼。 　　“刚性需求”强盗理论这样逻辑推演：刚性需求释放成交快速回暖。经过4个月的观望，东莞楼市在8月中旬迎来新一轮的刚性需求入市买房潮。东莞8月房价在优质高端楼盘整体成交集中放量的情况下，房价走势由之前的小幅回落重新走入上升通道。（来源：2010年09月07日广州日报《东莞8月楼市回暖 刚性需求明显释放》）这就是迟福林理论所期盼的：“使房地产行业的消费属性和投资属性并存”——实质上是期盼救活房地产的“投资属性”市场。 　　这种逻辑推演的总前提是一个隐蔽的假设：有刚性需求，就一定要买房。这是一个根本不成立的理论假设。通俗了讲，有一位居民他急于结婚，而且未来的丈母娘不见房子不嫁女，其住房需求非常“刚性”。这样一位有刚性需求的居民他一定会买房吗？不一定。如果他“想尽一切办法”还勉强