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68王龙兴房地产开发全流程律师实务及主要问题（风险）解析（上） 王龙兴 一、前言 随着我国大力推进城镇化建设，房地产法律服务需求量越来越大。 几个主要环节：受理阶段、项目获取阶段、项目开发阶段、销售阶段、交付阶段、物业服务阶段以及风险防控措施。 二、受理阶段 1、开发主体 2、资质要求 （1）暂定资质 二、受理阶段 （2）瑕疵出资 三、项目获取阶段 （一）协议出让在实践中的运用 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式。 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式。 项目获取的几种方式。 （二）解决投资总额的问题 首先，签订项目转让协议。 同时，签订项目托管协议。 三、项目获取阶段 （三）项目获取中的不同方式 1、风险不同 2、开发时间的可控性不同 3、价格不同 4、税费不同 5、工作重点不同 （四）风险防范 1、主体问题 2、资金安全问题 3、项目的真假和瑕疵问题 4、政府的优惠不兑现 5、股权转让程序问题 6、调查 7、担保和效力 三、项目获取阶段 （五）项目获取中的担保问题 1、违约金问题 2、股权收购时隐性债务问题 四、项目开发阶段 1、土地一级开发 四、项目开发阶段 1、土地一级开发 2、土地二级开发 3、开发阶段的重点问题 五、销售阶段 1、房屋面积测绘问题 2、未取得工程规划租赁的问题 3、认购未签约的处理问题 4、一房两卖和多卖的问题 5、户型图错误的问题 6、客户未还贷款交还的问题 7、逾期解除合同的问题 8、抵押及买卖合同的问题 六、项目的交付阶段 1、履行相关手续 2、物业费的问题 七、物业服务阶段 1、物业服务水平低 2、车位车库的归属问题 3、占用公用道路的问题 八、风险防控措施 1、建立完善的风险管控制度和流程 2、调查与论证 3、条款的规划设计 4、关注协议执行，及时应对 5、注意保管相关证据 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗位名称，职务，岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。5、公司有活动要及时告知试用期限人员。?6、与试用期人员进行正面沟通，引导其工作，及时了解试用期员工在工作及生活中存在的问题并帮助其解决。 本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！ 【必威体育精装版资料 Word版 可自由编辑！！