1.2房屋地产基础知识(强化版本).doc

房地产基础知识 一、房地产概念 1、房地产 房地产个体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：土地、建筑物、房地产权 2、房地产业的基本概念 它集中了投资开发、建设、营销、物管等多种企业部门的综合产业（属第三产业）。 结构包括：房地产的开发经营——中介、评估——房地产市场——行政管理部门——物管——经营机构——立法、执法机构——科研研所。 3、房地产市场的构成 买方、卖方、发展商、业主、物业、交易机构。属于一个土地出让的市场和房地产交易、租赁、抵押、典卖投资的市场。分为： 一级市场：国有土地使用权的出让 二级市场：对开发的房屋第一次出售或出租 三级市场：各使用者之间的交易 一级市场 二级市场 三级市场 主体 国家和地方政府 各房产公司 用户 特点 垄断性 竞争性 竞争性 内容 整体规划设计用途，征地、招投标底价 综合开发 房地产转让 方式 拍卖、招标 出卖、出租已开发土地或连同其建筑物 转让或出租地皮或连同其建筑物 价格 垄断 价值价格 剩余年限价格 4、房地产权 是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权、租赁权等。 5、房地产的特征：空间的固定性、生产和使用的长期性、高额度的投资性、保值与增值的稳定性、社会生活的影响性、受政府宏观经济政策限制导向的从属性。 6、房地产的类型 按用途划分：住宅房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产、特殊目的房地产。 7、房地产的登记 1）概念：指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法的土地使用权和房屋的所有权以及由上述权利产生的抵租赁等房地产其它权利的登记。是依法确认房地产权属的法律手段，以登记为标志，登记是其权利人的权利取得设定、变更及丧夫的法定依据。 2）作用：（1）确权（2）保护合法的权益（3）监管（4）要式行为是必备的条件 3）特点：（1）登记的范围特殊（2）登记属于强制性的，（非自愿的、义务的、否则不受法律保护）（3）登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时才给予，所以登记时有较强的公信力，除司法可否定外，是产权的唯一合法证明。 4）类型： （1）初始登记：第一次确认（土地使用权；房地产权）要求交清地价款的收据以及出让合同书等。 房地产的初始登记：建筑许可证、施工许可证、竣工验收证、竣工图、土地使用权属证、决算、竣工测绘。 （2）转移登记：买卖、赠与、交换、继承共有的房产分割、司法机关的判决或者是强制性转移，行政机关行政处罚等。买卖赠与书、继承证明、交换协议、判决书、裁定书。 （3）抵押登记：债务人或者是第三人即（房地产的权利人将其所有或经营管理的合法房地产）以不转移占有的方式，向债权人提供债务履行担保而向登记机关申请和登记。 （4）变更登记：用途的变更、姓名名称的变更 （5）其它登记：注销抵押登记、撤销核准登记 5）抵押指履行担保的一种行为，抵押是提供房地产担保的债务人或第三人，折价、拍卖、变卖是抵押的三种方式。 二、土地 1、深圳市土地使用权制度的演变： 1982年宪法规定土地是国有的，全民的。1987年深圳市全国第一块土地拍卖。 2、用地的分类 （1）各类商业、办公、贸易、服务、金融、保险、加油站、别墅、饮食和其它商业型用地。 （2）除别墅以外各类居住用地。 （3）各类工业、仓储、交通、运输、港口、电讯、供水、供电等工业用地。 （4）各类露天场地，建筑安装的生产场地。 （5）种植、养殖、蓄牧以及旅游用地。 3、土地所有权： 含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的所有权应该表述为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权者是完整的所有权概念。 4、土地使用权出让： 国家将土地使用权在一定所限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金：即指国家收取的租用金，包括了：土地使用权出让金、土地开发金、市政配套设施金。 5、土地使用权出让方式： 主要有挂牌、招标、拍卖三种方式，划拨和协议出让因存在的弊端多多，已基本不采用了。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。 11、什么是三通一平、七通一平 三通一平是指：在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。 七通一平是指：上下水通、雨污水通、电通、路通、通讯通、煤气通、热力通及场地平整。三、建筑知识 1、建筑结构分类： 砖混结构：一般用于多层建筑，以墙身为承重结构