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第三部分：房地产相关法律基本知识 考试目的 测试应考人员对法律的概念和作用，物权法、城市房地产管理法等房地产法律，民法、合同法的基本知识，房地产登记、交易的地方性法规和政府规章的掌握程度。二、基本要求 掌握：法律的概念和作用，物权法、城市房地产管理法、房地产交易、城市房地产中介服务管理规定的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，民法、合同法的基本知识，地方性法规和政府规章。 熟悉：我国现行法律的效力，房地产开发经营管理条例、物业管理条例的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，消费者权益保护法，房地产开发经营管理、物业管理的地方性法规和政府规章。 了解：土地管理法、城乡规划法的立法目的与依据、适用范围、主要内容、发布与施行日期，关于房地产广告等法规和政府规章。 法律概述 法律的概念（掌握） 法律是反映统治阶级意志，由国家制定或认可，并由国家强制力保证实施的、以权利义务为内容的行为规范的总和，是保护、巩固和发展有利于统治阶级的社会关系和社会秩序的工具。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。内涵： 1、法的特征 （1）法是调整社会关系的行为规范； （2）法由国家制定或认可，具有国家意志性； （3）法是以权利义务为内容的行为规范； （4）法在国家权力管辖范围内普遍适用。2、法的特征 （1）法是统治阶级意志的体现； （2）法的内容是由统治阶级所处的物质生活条件所决定的。二、法律的作用（掌握） 1、含义 法的作用泛指法对人们的行为及社会关系和社会生活发生的影响。2、法律的作用（1）指引作用：是指法律对人们的行为起到的普遍指导作用，即对一般人行为的指引，规定了人们可以这样行为，应该这样行为或不应该这样行为。（2）评价作用：即具有判断、衡量他人的行为是合法或违法及其违法程度的作用，并针对行为人之间行为内容进行预测和行为后果的预测。（3）教育作用：是指通过法的实施对人们今后行为的教育。（4）强制作用：是指法律能够运用国家强制力对违法者施以强制措施，保障法律被顺利实现，即对违反犯罪行为的制裁。 中国现行法律的效力（熟悉） 　法律体系的框架从纵向上看，按照现行的立法权限分为以下层次：宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例和单行条例）、部门规章、地方规章。我国法律的效力层次是多层次性的结构体系。1、宪法的效力 宪法“是国家的根本大法，具有最高法律效力。2、法律的效力 全国人大及其常委会制定，其地位和效力低于宪法而高于其他法。名称常常是《××法》，如《物权法》。法律解释权属于全国人大及其常委会。3、行政法规的效力 国家最高行政机关即国务院所制定的规范性文件，其名称常常是《××条例》，《××办法》，《××规定》，如《物业管理条例 》（中华人民共和国国务院令，第379号，温家宝签发）；行政法规只能根据法律而不能同法律相抵触，如果发生抵触就不能生效。行政法规的效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。4、地方性法规的效力 省、自治区（含省、自治区的人民政府所在地的市）、直辖市以及经国务院批准的较大市的人大及其常委会可制定地方性法规，不得同宪法、法律、行政法规相抵触，名称也常常是《××条例》，《××办法》，《××规定》，如《安徽省物业管理条例》（2009年修正本）。5、部门规章和地方规章的效力 国务院所属部委依法制定并发布的各项规章，包括各部委与国务院相关部门联合制定并发布的规章。如国土资源部颁布的规章《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。 地方规章，是指省、自治区、直辖市和省、自治区人民政府所在地的市，以及经国务院批准的较大的市的人民政府，根据法律和国务院的行政法规制定并发布的规章。 如《安徽省城镇土地使用税实施办法》。 6、法律的效力层次（1）宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。（2）法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。（3）行政法规的效力高于地方性法规、规章。（4）地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。（5）省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。（6）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。（7）同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。（8）法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。行政法规之间对同一事项的新的一