课堂讨论-张金鹗.PDFVIP

房地產投資與決策分析第六次上課紀錄 時間：2017.4.11(二) 9：10~12：00 主持人：張金鶚老師 地點：政大綜合院館南棟 270622 室 紀錄：楊博宇 出席：張金鶚老師、翟珮慈、潘昱至、黃怡潔、黃麟雅、朱智揚、楊博宇、楊樺、 呂哲源、張芳瑋、蕭士傑、麥怡安、李尚華、申承祐、吳若瑩 【課堂討論】 主題：房地產投資時機/歷史背景/景氣 老師：這幾個禮拜我們將分別討論房地產市場的產品、時機、區位、價格及管理維 護。房地產並非單純賺錢獲利，也有使用的效益，故不是單純投資財，使市 場有更多變化。投資注重的是現在與未來，也就是對未來不確定性的討論。 因此討論時機是相當重要的，怎樣是好時機？可以從過往發展趨勢及波動來 討論。台灣房地產之前有四個較大的波動，對於歷史的了解，可以幫助我們 從過去歷史推測未來，看重複的事件是否發生或是會有結構性改變 (structural change)。 老師：台灣過去四次房價高漲 ，第一次是1973~74 年(民國62～63 年)石油危機， 油價大漲帶動物價大漲。房價也因此大漲，然而房價與物價漲幅差不多。第 二次則是1979~80 年(民國68～69 年) 第二次石油危機，也是石油上漲帶動 物價上漲，但這次房價漲得比物價多。這其中有民眾的心理因素，因為有上 一次的經驗，想買房保值。前兩次都是外生因素，第三次則是1987~89 年 (民國76～78 年)，這次是為何？ 博宇：國內政經局勢穩定，游資過多。 老師：游資過多的原因是甚麼？游資過多是個表象。1987 年是個轉捩點，那時候 全民炒股買房，房地產一日三價，市場上瀰漫投機心理。股票房地產市場互 相交錯影響，背後的原因是? 若瑩：解嚴。 尚華：國內投資管道有限，沒有收益更好的投資標的。 老師：政治局勢的改變或許有關，但重點是為何這時候游資充斥？主要原因是公共 設施保留地的徵收。以往都市計畫的公共設施保留在一定期限內沒徵收要解 編。當時政府開始徵收，因此印鈔票，貨幣供給跟著增加。這裡是貨幣供給 1    面的分析。游資也因此產生，過多資金使民眾炒股買房，股票從2000 點漲 到12000 點。如同以前三七五減租，地主領得補償後將金錢投入商業活動， 轉變為中小企業主，促進經濟發展。 老師：第四次是2003 年SARS 以後，以短期來看SARS 時交易量極低。長期則是因 為沉悶了13 年。由於13 年前漲太多了，後續房市上漲幅度有限。即便政府 想救市，提出土增稅減半徵收，優惠貸款等政策也刺激不了。市場悶太久， 景氣循環帶動這波復甦。在 2008 年時金融 海嘯，房市稍微下跌，後又上漲。 若瑩：因為政府救市。 老師：金融海嘯後，全球都在救市，像美國量化寬鬆(QE)等。另一重點是利率下降， 以前利率10%，現在1%，使投資客更好操作。2014 年有人說是因為張老師 打的，實際上房地產漲12 年太多太久了，持有成本一拉高房價也就下來。 我們從這50 年歷史因素看到房市擴張期短收縮期長。 尚華：2008 年應該算政策影響而不是景氣循環。 老師：大家追漲不追跌，跌的時候又不認輸。因此2008 房市下來之後又往上走， 投資人認為不合理後還會不合理。2017 年以後會如何？這幾天說量出來了， 究竟是做多業配還是真實情形。過去資訊蒙蔽現在稍微透明，但也不是完全 透明，未來就是不確定性，可以掌握一些但不一定能掌握全部。我們可以從 過往供需價量隱約掌握趨勢及民眾預期心理。分析工具可以從股票市場應用 延伸到房產。但兩個市場又有不同，專家學者如何觀察建立指標，影響的是 對未來掌握到甚麼程度。像天氣預報是機率，雖然不能完全掌握但可以討論。 至於機率可以多科學化還需要調整。房地產是一生最貴的投資，故時機要做 功課，看衰時做保守的操作。影響決策的因素是風險與報酬，房地產因為貴， 所以看重驅避風險。 老師：預測模型