广告策划方案-房地产政策解析与行业趋势研判方案.ppt

;目录;宏观政策解析 1.货币政策 2.财政政策 3.税负调整 行业政策解析 1.商品房投资抑制 2.保障房建设支持;最近一年，听到最多的一个字——“涨”;一、宏观政策解析——“维稳”的政策基调;1. 货币政策：利率与提高存款准备金率变动图;1. 货币政策：由适度宽松到稳健控制，可能再全面收紧;;消费：稳定增长;出口：增长持续放缓;投资：结构调整、总量平衡;通胀高企：CPI目标4%，预计全年将维持在4.5%左右;中长期通胀压力：用工成本上升;中长期通胀压力：要素价格上涨;通胀：2011年的新涨价因素;通胀高企：CPI目标4%，预计全年将维持在4.5%左右;1. 货币政策：提高存款准备金率;1. 货币政策：加息;美国：经济复苏、仍不稳定;欧洲：渐次复苏、隐忧仍存;全球货币政策分化;内部流动性仍充裕，但短期资金与民间融资紧张;外部流动性亦不断增加;2. 政策选择：紧货币，宽财政;2. 政策选择：宽财政;3.税负调整;小结：宏观政策对房地产行业的影响;宏观政策解析 1.货币政策 2.财政政策 3.税负调整 行业政策解析 1.商品房投资抑制 2.保障房建设支持;十二五规划已明确不再将房地产行业作为国家经济支柱产业，同时国家将GDP增长的预期调整为7%，原因之一就是国家正试图降低经济对房地产的依赖，进而将使房地产行业失去良好的政策保护;二、地产调控政策解析;二、地产调控政策解析;商品房抑制--新国八条;执行情况;政策评估---力度超预期;商品房抑制——房产税试点;政策评估---悬着靴子、落下来却只是一只袜子;保障房支持---过去欠账较多;保障房支持---量化目标已下到地方;保障房建设---短期影响可能超预期;行业监管—力度加大，对央企有所放松;行业监管—力度加大，对央企有所放松;11年作为十二五开局之年，国家陆续出台了一系列房价调控政策，不仅表明了政策调控常态化，同时也表明国务院联合各部委团结起来对房地产调控的决心;本轮房地产调控政策解读：多种政策交叉运用;;小结：房地产行业政策解析与预判;目前市场表现 1、春节前后市场表现 2、机构专家观点汇集 行业发展机制 1、行业中长期趋势研判 2、屡调屡涨的内在机制 未来走势判断 1、定性分析 2、定量分析 3、趋势??拟 4、投资热点;1.国八条出台后春节期间：缩量盘整;3.81%;北京——成交量环比降66%，同比降逾四成;上海——成交量降至三年最低点 ;深圳——成交量环比降五成，但超去年同期71% ;数据来源：wind;专家观点：交易量下跌成共识，房价则看法不同;任志强;钟 伟;目前市场表现 1、春节前后市场表现 2、机构专家观点汇集 行业发展机制 1、行业中长期趋势研判 2、屡调屡涨的内在机制 未来走势判断 1、定性分析 2、定量分析 3、趋势模拟 4、投资热点;国务院在春节前后密集出台严厉调控政策， 表明中央遏制房价的决心;资料来源：地产企管部数据库，国际货币基金组织（IMF）;从我国的人均GDP和城市化发展趋势分析，国内的房地产市场至少在未来10年将保持良好的发展势头;至少15年内，房地产市场前景仍然广阔;定价基础：地方政府的土地财政状况不会变：即地方政府本身并不希望降低地价。（见下页） 交易结构：土地的交易模式不可能发生改变：政府垄断了土地的供应，即一家卖面粉，无数家做面包。 购买能力：居民财富增长速度较快，同时可支配收入亦逐年增加，这是一个购买能力的问题。（参见税收政策部分居民收入图表） 资金来源：流动性过剩问题得到抑制但未根本解决：内部流动性造成的市场资金充裕和RMB升值预期强烈导致资金不断流入。（参考前面有关流动性问题分析） 持有成本：适度宽松的货币政策导致长期的低利率和实际负利率：利率水平说明的是一个持有成本的问题。（参考前面关于利率问题的分析） 持续发展：中国步入了城市化纳瑟姆曲线的加速区间，可享的人口相对红利虽然仅剩约5年左右，但仍可在相当长时期内拥有绝对人口红利：预计持续15-20年，说明了可持续发展的问题。（参考附件二及招商地产战略白皮书有关论述） ;房地产市场的定价基础：土地价格vs土地财政;在看好房地产业发展前景的同时，我们还应时刻警惕行业风险：;目前市场表现 1、春节前后市场表现 2、机构专家观点汇集 行业发展机制 1、行业中长期趋势研判 2、屡调屡涨的内在机制 未来走势判断 1、定性分析 2、定量分析 3、趋势模拟 4、投资热点;*;*;*;*;部分城市从2011年二季度开始将面临较大的供应上市;*;新开工面积（滞后18个月）与销售面积较为吻合;假设:没有调控政策出台，市场情况模拟;当期政策调控下的市场模拟;对其它城市来看，调控的敏感度较高，4·15调控低迷期约2-3个月，9·29调控低迷期小于1个月。部分城市的影响会滞后数星期;三种对房地产发展趋势的定量研