雁塔区城中村改造策划方案(杨家村)ding培训资料.pptVIP

一、目标开发商分析 杨家村改造项目定位为中高档住宅，可开发利用面积仅有90亩地，物业简单，开发门槛较低。因此，承接杨家村项目改造的投资开发商具有一定综合实力的本地开发商即可承接开发，如：西房股份、紫薇地产、高科地产、天地源、金泰恒业、西安豪盛等； 这类投资商投资时主要决定因素有： A 有合理的投资收益回报，毛利率一般在15%左右。 B 机会成本，取决于面临的多个投资机会的比较分析。 C 投资者认为风险可控。 D 当地人民政府的支持平台。 E 业态区域市场特殊性和可操作性。 F 投资同类业态近五年的产业发展趋势以及产业经济收益增长趋势。 G 投资城市及区域近年商品消费增长指数。 第三部分 项目目标客户群分析 杨家村 二、消费人群 1、住宅消费人群 本项目地处城南明德门成熟居住区的中心，生活配套、区位交通、自然人文环境、居住氛围俱佳。目标客户群涵盖西安欲置业城南的目标客户群，主力消费群来自于城南居民，主要包括私营业主、高级知识分子、个体经营者、企事业单位中层管理人员，购买用途主要是自住。 2、商业消费人群 (1) 项目处在社区集中的明德门区域，这里聚居人口密集，文化素质 高，消费市场广阔，而这一区域的各种产业发展正在不断完善阶段。 （2）项目地属于西安高校的聚集区域，近十所国家重点高等院校汇聚于 此，大批的学生消费群体使本地的日常消费、时尚消费、快速消费品 等商业飞速发展，前景看好，已经形成西安市餐饮消费和休闲消费的 一个重要区域。 因此，本项目的消费人群不仅有聚居本区域的大量居民，而且周边高校的汇聚，学生消费群体在很大程度上对本区域商业发展有很大的推动作用。 第三部分 项目目标客户群分析 杨家村 第四部分 项目地规划构想 杨家村 一、项目地规划基础因素分析 1、客观影响因素： （1）杨家村村域面积小，不利于发挥规模效应。 （2）唐城墙绿带的存在，使土地利用空间受到一定的限制。 （3）项目拆迁安置成本高，土地产出压力大，对项目品质有一定 影响。 2、考虑因素： （1）土地价值在合理范围内最大化利用。 （2）将唐城墙遗址作为本项目的绿化空间，以提升项目的竞争力。 （3）控规指标的设置要符合投资回报的市场规律。 （4）在可行性的前提下增加商业的比重，提高土地利用率。 第四部分 项目地规划构想 杨家村 二、项目地规划总体构想 1、项目地基本数据：项目地总面积为242.5亩，主要分为：杨家村北区土地66亩、杨家村南区土地24亩、唐城墙遗址和道路占土地面积69.5亩，预计政府划拨土地83亩。经初步概算，若要保障投资盈利率达15%左右，安置用地39亩，可开发土地134亩，其容积率为3.00； 2、结合地块环境和现状，规划为“住宅+大型底商”的品质社区，住宅为北区7栋高层，南区为4栋高层加上四栋多层，商业主要沿朱雀大街和规划的纬零街分布，体量为2—4层，满足各种体量商业需求。 3、政府应划拨的土地83亩土地中，杨家村安置用地为39亩，容积率3.8，剩余的44亩地与杨家村现有可利用土地90亩一起用于开发。 第四部分 项目地规划构想 杨家村 4、项目地详细技术经济指标： 第四部分 项目地规划构想 杨家村 综合数据指标 改造总用地 规划用地面积 115334㎡ 总建筑面积 379788 ㎡ 其中 住宅高层面积 326185 ㎡ 商业建筑面积 53603 ㎡ 建筑占地面积 33101 ㎡ 容积率 3.18 建筑密度 28.7% 绿化率 38% 二、项目地规划总体构想 第四部分 项目地规划构想 项 目 地 规 划 总 平 图 杨家村 项目地规划鸟瞰图： 第四部分 项目地规划构想 杨家村 三、项目地功能区域划分 功能分区构想： 整个项目根据功能布局分为居住区、临街商业区、遗址绿地三大功能区域。 共建设高层11栋，多层一排，沿朱雀路和纬零路2—4层为底商。 第四部分 项目地规划构想 杨家村 临街商业区 居住区 遗址绿地 临街商业区 居住区 四、项目交通规划构想 项目地所处区域的道路规划： 第四部分 项目地规划构想 杨家村 在杨家村基地所处的区域内，规划了南北和东西走向两条道路，东西方向规划了纬零街，贯通到城市主干道长安路；南北方向规划了沿纬零街接天坛西路到丈八东路。 第五部分 项目效益分析 杨家村 （1）城市区域生活商业配套网点分布完善，提高生活便利性。 鉴于目前杨家村紧临的明德门住宅小区附近缺少超级市场，而距离 这里最近的超级市场位于长安南路东侧，需要穿过杨家村地界，步行