第二项容积移转于我国运作之现况观察.PDF

土地法期末報告 我國都市計畫法制中容積移轉運用之檢討—由美國發展權移轉之 功能出發 7/1/2014 報告人：林振旭、吳翰昇、蔡澤豪、李銘統 指導老師：莊翰華 7/1/2014 目錄 第一章 容積移轉於我國運作之現況觀察 第二章 容積率與建蔽率之管制 第三章 容積移轉制度之濫觴與發展 第四章 我國法制中容積移轉作為徵收補償之反思 結論 7/1/2014 第一章 容積移轉於我國運作之現況觀察 最早引進容積移轉之立法為 1997 年1 月21 日增訂之文化資產 保存法第36-1條，引進美國之發展權移轉制度，做為古蹟容積 移轉之法源依據。現行法制演變至今，得適用容積移轉的土地 類型，依都市計畫法第83-1 條之規定，主要將容積移轉應用在 三類送出基地的土地使用。 第1 類 : 具保存價值的建築所定著之私有土地，如古蹟、紀 念性建築物所座落的土地 第2 類 : 提供作為公共開放空間使用之可建築土地 第3 類 : 私有都市計畫公共設施保留地和既成道路 目前容積移轉的典型三方關係，有學者認為，從平衡土地使用 管制與人民財產權保障、增進土地有效利用之觀點，容積移轉 制度之引進的確值得肯定。然而自容積移轉制度實施十餘年以 來，在此看似三贏的局面下，仍面臨許多質疑。 7/1/2014 1 、接受基地附近區域因容積移轉而產生之環境問題 依都市計畫法之規定，政府對都市土地應作有計畫之發展，並對土 地使用作合理之規劃。而建蔽率及容積率則是控制計畫區域內發展 情況與都市風貌的最有效工具之一，容積率之高低直接影響區域內 人口的多寡，在人口密度、生活型態不同的地區，所設置的各項滿 足都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要 設施的規模也應有所不同。而容積移轉制度之實施，允許容積送出 基地移轉至接受基地，使接受基地之土地用強度提高，遷入人口勢 必增加。但由於接受基地原有的都市計畫內容中，並未考量到這些 移入的容積與人口，將產生公共設施需求提高，但服務水準降低之 問題，可能直接影響當地之居民之生命安全與環境品質，也間接造 成公共設施配置區位失衡之情形。 7/1/2014 舉例說明 : 以前述皇翔案為例，原15 層之住宅變更設計為20 層樓， 附近住戶強烈反彈者之主張，即在於原本信義區交通就已 經相當繁忙，鄰近的道路系統是否足以負荷增加之交通流 量？原有之消防設備、公共安全設施是否足以應付高樓危 難之發生？ 以臺北市為例，根據資料顯示，2007 年時，僅臺北市15 公尺以上已開闢未徵收道路用地面積即已達41 公頃，倘若 這些容積全部釋出，移轉進入臺北市區，實在甚難想像市 容、市民生活及都市環境所受到之衝擊程度。難想像市容、 市民生活及都市環境所受到之衝擊程度。 7/1/2014 2 、建商因容積移轉獲得暴利 由容積移轉之計算公式，可以看出，立法者在已經意識到容積移轉可能會產生 的價差，為求等值的移轉，以送出基地與接受基地之公告土地現值比，來作 為平衡價差之手段，但立法者卻忽略了公告土地現值與市價相去甚遠的事實。 以實際的例子來看 : 皇翔案中移轉的比例幾乎是以大同區1 坪換信義區0.7 坪的方式進行。首先， 建商購入古蹟容積之成本約為4 億元，平均價格81687.5元/ ㎡（270,041 元/坪）。其次，移入信義4896.51 ㎡（1481.19 坪）後，建案目前已經