房地产项目策划报告：上海文化信息产业园项目策划报告.doc

上海文化信息产业园 项目策划报告 上海易居房地产研究院 2007年06月12日 报告摘要： 艺术借助科技的翅膀才能高飞1．项目定位可行性 1.1项目定位着眼于上海的整体发展 上海平台：作为中国经济中心的上海，其国际大都市形象定格，其城市平台效应彰显，成为国内外企业立足与发展的首选地。 SBD发展：随着上海城市化进程的加速，郊区城市化发展相对成熟，尤其是完善的多维交通体系将上海各区域有机地串联起来，上海SBD发展具备得天独后的条件 1.2项目定位迎合数字内容产业发展趋势 大势所趋：人类发展进入了信息化知识经济时代，数字内容产业作为新兴产业在各国发展中具有重大的战略地位，我国数字内容产业同样获取了快速的发展 基础较好：作为国内数字内容产业发展的领先者的上海无疑具备了产业发展更为理想的基础与条件 1.3项目定位立足自身用地条件 自身条件：项目用地具备园区开发的先天条件，基本满足园区开发需具备的区位优势、交通可达性、产业基础、生态环境等条件。 外部环境：项目开发同样获取了良好的外部发展环境，如政府支势、强势资源整合等 1.4项目定位符合产业园区自身发展规律 商务花园兴起：通过对国外案例的研究，国外的传统的产业园区正在不断地向商务花园（Business Park）的形式发生转变。 2．项目整体定位阐述 2.1项目主题定位 文化、创意、信息、休闲产业 城市经济综合体 关键词：产业主导、综合体 产业主导，说明了项目是一个产业园区，而非单一的社区；说明本项目主要为文化、创意、信息、休闲产业类企业服务。 综合体，直接说明了本项目的复合性，既传达了项目为具备商务、商业、居住等复合功能的物业载体，又体现了园区集研发设计、孵化投资、服务培训、交易展示等多功能的平台属性。 2.2项目形象定位 上海生态型、数字内容文化产业名片 上海名片：一方面项目整体营造的品质与形象能够代表上海，另一方面项目所培育发展的产业所带来的经济增长同样能成为上海经济发展的重要节点。 生态型：突出项目的外部环境与内部建筑的生态环保性。 数字化：项目主要发展的文化产业是新兴的内容产业，其以数字化技术为手段与载体。同时也体现出园区的信息集成与智能化设施应用。 内容产业：阐明园区导入的核心产业，体现园区产业发展特征。  (项目形象支撑图示) 2.3项目产业定位 主要以发展3G移动娱乐、数字媒体、内容软件、宽带多媒体应用和多媒体展示等数字内容产业为核心产业。 2.4项目功能定位 基于数字内容产业，致力于建设以满足各类型企业独立的商务办公需求为主，兼具提供咨询培训、展示贸易、信息交流、休闲娱乐、居住商服等复合型功能的新型商务花园。 结合整体用地布局，建议设置商务办公、配套物业、产业服务等功能分区，且进行相对功能导入，其示意如下： 2.5项目概念定位 龙在东方 硬实力与软实力之间的关系告诉我们，经济的崛起，背后必然有强势文化作为后盾。 在东方迅速崛起的今天，这里将出现一条传承与创新东方文化的产业巨龙 于心灵层面，这是一座东方文化主题公园，它是东方文化与商业经营的紧密结合，并达到东方文化与现代科技的极致融合 文化概念示意 概念与功能互动 “双引擎”： 双倍动力助推园区发展 总体互动 商业服务区与东方文化休闲体验区互动 概念建议 功能特质 东方文化交流中心 拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店 东方文化梦工厂 孵化中心 东方儒家文化讲堂 咨询中心、培训中心 东方文化艺术街区 艺术品展馆、艺术长廊、创意集市 东方文化休闲中心 休闲商业、娱乐中心、专卖店、卖场 东方美食鉴赏街区 中外美食餐饮汇聚 东方文化体验中心 数码影院、数码体验馆、品牌展示中心、 2.6项目物业配比建议 结合项目用地条件、项目功能定位与概念定位等，我们对本项目预期上市建设物业分布建议如下： 概念分区 功能建议 占地 比例 用地面积 （㎡） 容积率 建筑面积 （㎡） 东方文化休闲体验区 东方儒家文化讲堂、 东方文化交流中心 拍卖中心、会展中心、行政中心、酒店、咨询中心、培训中心 4% 16292 2.5 40730 东方文化休闲中心、 东方文化梦工厂 休闲商业、娱乐中心、专卖店、卖场、孵化中心 8% 32584 2.5 81460 东方美食鉴赏街区 中外美食餐饮汇聚 3% 12219 1.5 18329 东方文化体验中心 数码影院、数码体验馆、数码产品展示中心 3% 12219 1.5 18329 东方文化艺术街区 艺术品展馆、艺术长廊、创意集市 2% 8146 1.5 12219 小计 20% 81460 2.10 171066 东方文化产业聚集区 企业商务区 低层、联排产品办公 40% 162920 0.9 146628 企业总部区 双拼、独栋产品办公 25%