东莞塘厦主题商业广场项目定位与物业发展建议.doc

 谨呈东莞市莲湖茂业商贸有限公司 塘厦莲湖项目定位 与物业发展建议报告 【美好·蚂蚁】房地产全程服务机构 目录 一、 项目分析及评价 3 （一） 项目地块解析 3 1. 地理区位 3 2. 地形地貌 3 3. 交通区位 3 4. 景观区位 4 5. 未来展望 4 （二） 项目综合评价及发展时机分析 4 （三） 项目发展方向分析 5 二、 项目定位思路 5 （一） 项目SWOT分析 5 1. 项目优势分析 5 2. 项目劣势分析 5 3. 项目机会分析 5 4. 项目威胁分析 6 5. SWOT分析的优劣运用 6 （二） 项目核心竞争力分析 6 三、 项目定位 7 （一） 项目定位考虑的因素 7 1. 商业功能定位 8 2. 功能定位解析 8 3. 形象定位解析 8 （二） 分区业态定位 8 1. 动感娱乐区 9 2. 儿童区 10 3. 精品生活区 10 4. 时尚购物区 11 5. 文化服务区 12 6. 休闲体育区 12 7. 风情美食区 13 8. 其它 14 （三） 项目经营属性定位 14 四、 物业发展建议 15 （一） 项目总体定位形象 15 （二） 物业发展建议 15 1. 休闲景观 15 2. 大型电视屏幕 16 3. 广场 16 4. 停车场 17 5. 连廊 18 项目分析及评价 项目地块解析 地理区位 项目地块位于东莞市塘厦镇环市东路与新阳路交汇处，紧邻新亚洲工业区。处于新工业区与老居民区的交界点上。偏离镇的新开发区，与传统商业中心还有一段距离。 项目周边主要以工业厂房、空地、民房为主，居住氛围欠缺；生活、商务配套缺乏；商业氛围较弱。塘厦镇商业中心及主要房地产开发集中区行政文化新区离本项目所在片区有10分钟车行距离，对项目的辐射力较弱，本项目较难在周边市场环境中得到商业发展的支持。 地形地貌 项目地形地貌及四置如下图所示： 本项目地块地形地貌图 西北侧面 西侧 南侧 地块呈长方形分布，被新阳路横截为两块，地势平坦；利于规划，便于使用。 交通区位 项目南靠环市东路，东临新阳路，西向塘厦大道，北临宝源路。项目所在地的对外联系主要依托环市东路以及新阳路。通过这两条主干道，项目与深圳、清溪、凤岗、黄江各区各点的交通连系非常便捷，两路路面较宽，对外交通通达程度高。 项目公共交通方面主要是镇间的公共汽车，由于目前地块所在地较偏，附近没有公交停靠点，出租车及摩的数量也较少，公共交通不方便。 景观区位 项目周边主要是工业区地带，道路两旁的绿化较好，但项目周边景观资源较差。 本项目的景观创造不能从周边景观环境中得到有效的支持，而项目周边空地较多的局面，以及周边厂房、民房简陋、低档的建筑对本项目中高档形象的建立造成不利影响。 未来展望 本项目位于老城区与工业区交界点上，既可辐射老城区的消费居民，又可吸纳工业园区的消费力。 总体来说，本项目处于片区次级商业经济位置，随着片区商业的发展和项目自身质素的营造，本片区商业经济位置的辐射范围和含金量会有较大突破。 项目综合评价及发展时机分析 从以上分析可以看出，本项目的发展不能从周边商业及景观环境中得到有利支持，对发展不利的因素较多，具体包括： 离镇区中心较远，存在交通阻碍； 无景观优势，减弱项目的形象功能； 道路横穿项目地块，景观规划受限制； 项目周边未形成较好的居住氛围和商业氛围，各项配套欠缺，公共交通发展差； 建立项目主题所需的推广成本高。 但从另一方面来看，本项目所面对的不利条件经有效转化后，也可成为商业发展的有利因素。包括以下方面： 本项目的启动将填补本片区乃至塘厦镇没有综合型商业市场的空白； 本项目处于工业园区边，拥有庞大的消费基础和消费人群； 本项目紧邻老城区，拥有高质量的消费人群； 项目土地成本相对较低，土地面积较大，总体开发的可塑性较大。 从现状来看，虽然商业、景观及各项配套都要由项目自身解决，但地块所面对的综合市场环境还是较有商业潜力的，本项目应加紧进行开发，抢占市场先机。 项目发展方向分析 经过上述分析，本项目虽然位于环市东路与新阳路交汇，老城区与新工业区交界点上，拥有较佳的商业辐射条件和区位升值前景；但本项目片区商业尚属“生地”，使得本项目在争取商户认同上存在着很大的困难。因此，在制定项目发展方向上，需要找准目标市场。集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的商业中心，形成本项目的差异化商户群体和目标性消费群体。 项目定位思路 项目SWOT分析 项目优势分析 项目地块方正，易于规划和使用； 项目总体规模大，可以支撑主力商家的招商需求和规划的完善，也可以容纳更多的业态进行互补，共生共荣； 项目周边企业厂区众多，消费人口庞大，消费总量大