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(四)、面积误差的处理原则： 1．有约定的按约定； 2.无约定的，误差±3%为界限超过+3%的面积开发商白送，小于－3%的面积，开发商按单价双倍退还，由此在±3%以外面积的处理上体现了开发商的惩罚性。 案例 张先生购买一套单价为3000元/平方米的房子，合同载明面积为105平方米，但产权证下发时面积却是100平方米。因该合同没有对面积误差约定处理办法，张先生要求按3000元/平方米单价退还了3平方米的价款；另外2平方米按6000元退还；开发商对此提法拒绝。只同意按3000元/平方米标准退还5平方米的房款，双方争执不下，诉至法院。 (五)、开发商原因超期（合同约定或国家规定的登记进行时间）1年的未办理产权证的，购房者可以解除合同并赔偿损失。 案例: 甲公司购买一套房价180万元的商住楼，合同约定竣工后，30天内开发商进行办理房屋初始登记并协助购房后180天办理产权证。房屋竣工交付后一年半房屋产权证仍然不能办理，后查知是开发商开发过程中手续不齐全造成的。甲公司原本拟以该房作为申请流动资金贷款的抵押担保也就无法办理了，只好要求开发商退房从而便于企业资金流动。开发商不允，双方诉至法院。 (六)、按揭贷款，开发商提供回购保证的，购房者不还钱的，开发商将成为共同被告。 案例十二: 甲开发商与银行在按揭合作协议中承诺“如购房者逾期不能偿还按揭贷款时，开发商将承担回购保证。”外企工作的王先生购买了甲方开发商开发的一套60万的房屋；首付20万元余款40万元为按揭贷款。后因外企人事裁员，王先生处于被裁员范围，遂数月不能偿还银行贷款。银行将王先生及开发商一同告上法庭，要求履行还款义务。开发商辩称自己不是借款人，不应当成为被告 　　　　 　　谢谢大家！ 　 　　　　　 6. 开通网上投诉平台 (1)“凡是可售房源，开发商一律不得拒绝销售。” (2)成都市将通过建立网签系统监督管理制度，在系统中开辟全新模块——“商品房项目网上投诉平台”来实现。而开发企业应及时在网上投诉平台上进行答复，接受社会监督。如开发企业未在5个工作日进行答复的，网签系统将自动关闭。　　　　 (3) 七种情况网签系统将自动关闭 （1）如果开发企业出现网签系统房源及价格信息与销售现场信息公示内容不一致，开发企业不整改的； （2）不按照审查通过的商品房预售方案执行，情况严重的； （3）通过拟定或撤销商品房订购合同、商品房买卖合同等行为扰乱商品房交易秩序的； （4）有房不售、拒售或公示房价与楼盘实际成交价格严重不符的； （5）未按网上公布的时间、地点进行商品房 （6）预售，抢注预售房源，欺骗消费者的； （7）对同一套房屋多次订购或多套房屋累计订购率明显偏高的； 第二部份:商品房交易与销售实务篇 一.商品房交易应当注意的法律问题 二.商品房交易合同的相关法律问题及如何解决 了解消费者 消费者购房的基本程序 消费者的基本购房程序 1、客户选房. 2、定房、收定金 3、约定付款方式分类 4、现金购房 4、按揭贷款购房 5、一次性付清 5、分期付清 5、首付房款 6、签定购房合同，交纳相关费用 6、签定购房合同，交纳相关费用 7、合同备案存档 7、合同备案存档 8、交房通知 8、准备个人按揭资料 9、核对房款、相关费用 9、办理交易、抵押、保险手续 10、验房入住 10、送银行审批 11、协助办理房产证 11、批准 11、未批 12、转帐支付 12、改变付款方式 13、交房通知 14、核对房款验房入住 以图示为例 一.商品房交易应当注意的法律问题 (一)、商品房销售前期策划及方案阶段 (二)、商品房销售及实施阶段 (一)什么是“两书” 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 　 什么是“五证” 《国有土地使用证》：交纳土地出让金才能取得 《建设用地规划许可证》：符合土地利用总体规划 《建设工程规划许可证》：地方、限高、容积率 《建设工程施工许可证》：拥有此证工程才能施工 《商品房销售(预售)许可证》：没有此证，房子就不能销售或预售。 (二).关于销售广告 表现形式： 平面媒体（报广、户外广告、网络广告等）、广播及电视媒体、DM单、楼书等。 法律要求： (1)未取得预售许可证不得发布广告。 (2) 不得含风水、占卜等迷信内容， (3) 对价格有表示的，应清楚表示实际的销售价格，有效期限。 (4) 表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。 (5)、使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当注明。 (6)、不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 (7)、不得使用最佳、第一、最好等宣传词句。 （二）物业权属