第八章节房地产开发的资金筹措与风险分析幻灯片.pptVIP

第三节 房地产开发资金筹措过程 五、与资金融出者进行协商 融资总额、条件、利率 目标：期望以最低的加权平均资本成本率获得所 需数量和结构的资金 第三节 房地产开发资金筹措过程 六、按规定办理各类融资手续 合理、合法 第四节 金融机构对项目贷款的审查 一、企业资信等级评价 二、贷款项目评估 三、房地产贷款担保方式评价 四、贷款综合评价 第四节 金融机构对项目贷款的审查 一、企业资信等级评价 依据：企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业信誉、企业获利能力、企业在贷款银行的资金流量等 等级：AAA,AA,A,BBB,BB,B 第四节 金融机构对项目贷款的审查 二、贷款项目评估 项目审查：项目基本情况、市场分析指标和财务 评价指标 风险分散：项目的经济规模、项目投资组合、项 目分区 对融资较大的或特殊情况 第四节 金融机构对项目贷款的审查 三、房地产贷款担保方式评价 考察借款人的第一还款来源。 1.保证 由贷款银行、借款人和第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应责任。 2.抵押 商品房由于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅由于商用房地产 3.质押 第四节 金融机构对项目贷款的审查 四、贷款综合评价 综合项目风险等级、企业信用等级、贷款担保方式、贷款期限等。 贷款综合风险度=(某笔贷款风险额／某笔贷款额) ×100% 某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数 第四节 金融机构对项目贷款的审查 企业信用级别 信用等级系数 AAA 30% AA 50% A 70% BBB 90% 第四节 金融机构对项目贷款的审查 贷款方式系数 银行担保 10—20% 省级非银行机构 50% 商品房抵押 50% AA级以下企业 100% 由其他房屋及建筑物抵押 100% 信用贷款 100% 第四节 金融机构对项目贷款的审查 贷款期限系数 中短期贷款在半年以内的 100% 中短期期限在半年以上不满一年的 120% 中长期贷款在1年以上不满3年 120% 中长期期限在3年以上 130% 中长期期限在5年以上 140% 第四节 金融机构对项目贷款的审查 风险级别 风险等级系数 AAA 80% AA 70% A 60% BBB 50% 凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款 第四节 金融机构对项目贷款的审查 例题： 某开发企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限为2年，项目风险等级为A级，银行是否会发放贷款? 第四节 金融机构对项目贷款的审查 练习： 某开发企业申请贷款1000万，该企业信用等级为AAA级，银行担保，期限为5年，项目风险等级为AAA级，银行是否会发放贷款? 第五节 房地产投资的风险分析 风险与收益同在，项目预期的收益越高，它所面临的风险也越大，收益不是投资决策的唯一的评价标准，风险也是一个重要因素。 第五节 房地产投资的风险分析 一、房地产投资风险的概念 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获得预期投资收益的可能性大小。完成投资过程，进入经营阶段后，就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而可以计算获取预期收益可能性的大小。 风险报酬、风险损失 第五节 房地产投资的风险分析 房地产风险 主要体现在资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 风险分类： 1.系统风险：投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那部分风险。是房地产项目最先面对的风险。 2.个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。 第五节 房地产投资的风险分析 1.系统风险 （1）通货膨胀风险：又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 （2）市场供求风险：指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 （3）周期风险：指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。 （4）变现风险：指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 第五节 房地产投资的风险分析 1.系统风险 （5）利率风险：调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要之一。两方面影响。 （6）政策风险：在房地产开发