营销曲江 地价凭什么涨了5倍.doc

营销曲江 地价凭什么涨了5倍 　　一谈起房价，大家都知道市中心的房价一般都是最贵的。但是今天我们将要看到的这个城市却不是这样。您能猜出西安近两年哪个方位的房价最高吗？不要惊讶，对了，就是这里，就在这个城市的最南端，这里的房价可以说是全西安市最高的，可以高达8000元一平方米甚至一万元。而市中心的房子一般也不会贵过六千元一平方米。这块地方就是西安曲江新 　　历史上曲江是汉唐时期的皇家园林，唐诗有四千八百首，其中写曲江的就有500多首。其中杜甫的一首“江头万顷杏花开，车马争先进此来”形象的再现了当年曲江的繁华景象，可是三年前，这个开发区的地价不超过30万元一亩，2005年3月，曲江对六块土地拍卖，价格平均每亩达到了184万元。那么3年时间，地价涨了5倍的原因是什么呢？ 　　曲江地价凭什么涨了5倍？ 　　西安曲江新区，位于西安东南二环外，这里有著名的唐代建筑大雁塔。是唐玄奘西天取经回来翻译和收藏经书的地方。也是汉唐时期的皇家园林，2003年以来，这里发生了一场巨变，一直在大雁塔广场卖小工艺品、旅游纪念品的卢先生，在这附近已经生活了十几年，他讲述了三年前的景象。 　　“以前这夏天也没有人，因为它没有一个坐的地方，没有一个环境氛围。甚至晚上也害怕人少，人也不敢都过来。” 　　时过境迁，如今，改造过后的大雁塔广场，每天有三万人次光顾，夏天晚上十点半以后，还有大量的游人流连忘返，这给卢先生带来的是滚滚财源。“收入比以前强多了，能翻个一两倍吧。” 　　不过卢先生也说了，游客多了， 窗体底端 房价也突飞猛涨了，而且现在在广场上租房做生意，房租也比以前涨了好几倍。 　　在这里投资了一家五星级宾馆的李中航先生告诉我们，这里以前酒店很少，房价也非常低，一般不会超过两千多元一平方米，可是2002年之后，在曲江开发了几个新的项目之后，房价飞速攀升。 　　“因为曲江这个地方它定位是个旅游文化区，而西安的定位是历史文化名城，所以曲江这个地方成为整个西安市的一个投资和关注的热点。这个地方的房价远远高于市里。” 　　李中航说，来这里游览和进行商务活动的客商越来越多。他们的酒店开业正是曲江三大项目陆续启动之时，入住率一直很高，“今年开始入住率一般都在90%以上，几乎天天是爆满，去年以前大概是80%左右，入住率状况也是非常好的，我想随着曲江的进一步升温，这一块，客房的需求会越来越大。” 　　李中航说，酒店的入住率之高是他所没有想到的，现在他们正在进行酒店的二期投资，将近三个亿，整个占地要一百多亩。 　　两张大雁塔的照片，中间相隔3年时间，正是从这个大雁塔项目的改造开始，一个新的词汇——“城市营销”的概念在这个开发区开始流行，当地人说，早在1996年这里就已经作为旅游度假区来开发了，定位和现在差不多，但是一直没什么效果。只是从2002年开始，这里的发展才突然提速，那么以往的开发存在什么问题吗？这当中究竟发生了什么变故呢？ 　　1996年，曲江旅游度假区管理委员会成立，规划面积15.88平方公里，但是到2002年，六年时间总共才融资0.6亿元，导致各种项目难以启动，最终使得开发缓慢。有人说这里规划的旅游项目，开发用地量大，投资大，建设周期长、回报周期长、投资风险相对大，很难赢得投资商的青睐。一直关注并研究曲江开发的西安交通大学副校长，管理学教授席酉民认为，2002年以前的曲江定位旅游度假区并没有错，但是在操作上，却忽略了发挥整体规划的优势。 　　“你比如说，原来的土地，据我知道，很多一块块的地都被买走了，你卖走了地以后谁来进行公益事业建设，谁来进行整个区的文化和文物氛围的提升，没有人来投这个资。” 　　没有公益事业的投资，这里的整体环境就无法得到改善，土地价值无法提升，先来的投资者就无法得到效益，当然也无法吸引投资者进一步的投资。更重要的是，他们发现，在开发的过程中，开发者的主体角色始终不够清晰。 　　席酉民认为，“真正经济的发展主体应该是企业，企业要靠市场经济去运作，然而涉及一个区域性的发展，一个新区的发展，它必须有政府的整体的策划和规划，这样才能保证这个区域的合理性和科学性。但是政府又不能作为一个战士冲到第一线去。” 　　曲江人发现了发展缓慢、缺乏对投资者吸引力的原因。2002年，曲江旅游度假区管理委员会更名为曲江新区管理委员会。同时成了曲江发展公司作为开发的主力军，管委会还专门成立了城市营销课题小组，从规划、策划、招商、改造、推广营销组织制定了一系列的措施方案，但是，钱从哪里来，成为他们实施过程中面临的最大难题。 　　振兴曲江，钱从哪里来？ 　　刘兵，曲江重点旅游项目，大唐 窗体底端 芙蓉园的总经理，原曲江新区管委会副主任，参与了曲江新区整个的开发规划工作。他告诉我们，曲江曾经是西安城市规划的空白区，因为这里是唐朝的皇家园