《旅游可持续发展》课程教学课件 08-香港城市发展·土地制度·郊野公园.pptVIP

城市发展·土地制度·郊野公园 旅游学院 内容提要 香港城市发展的地理背景 香港的新市镇建设 英国新市镇建设及其影响 香港新市镇发展历程 香港的土地政策 土地管理结构 土地管理制度 郊野公园的管理制度 立法过程 有关用地的法例条文 香港城市发展的地理背景 香港的新市镇建设 香港的土地政策 土地管理结构 行政机构 行政长官及行政会议 决策机构 咨询机构 执行机构 辅助机构 城市规划委员会 城市规划上诉委员会 房屋委员会 房屋及规划地政局 土地及建设咨询委员会 环境咨询委员会 环保署 (其它跨部门的工作委员会) 规划署 地政总署 市区重建局 土地注册处 土地审裁处 资料来源: 顾翠红,魏清泉, 王东峰. (2006) 香港城市土地用途规划控制的途径. 热带地理, 26(2). 司法机构 終審法院是香港最高的上訴法院，它的權力來自《終審法院條例》及其他法例。終審法院聆訊來自高等法院—上訴法庭及原訟法庭—的民事及刑事上訴案件。 上訴法庭負責處理來自原訟法庭和區域法院民事、刑事案件的上訴，同時亦處理土地審裁處、各審裁處及其他法定組織的上訴。 原訟法庭對民事和刑事案件均有無限的司法管轄權。 區域法院處理涉及款項5萬港元以上、100萬港元以下的民事訴訟，而刑事案件中，區域法院法官的判刑上限是7年監禁。 土地審裁處審理有關租賃糾紛及建築物管理事宜的案件，亦處理因強制收回土地而需評估賠償的申請，及差餉租值/地租值上訴和《房屋條例》涵蓋的處所的市值評估上訴。 土地管理制度 有关法例 城市规划条例 市区重建局条例 土地审裁处条例 土地拍卖条例 土地(杂项条文)条例 新界条例 收回土地条例 地税及地价(分摊)条例 政府土地权(重收及转归补救)条例 土地注册条例 土地征用(管有业权)条例 新界土地契约(续期)条例 土地测量条例 新界土地交换权利(赎回)条例 地租(评估及征收)条例 土地(为重新发展而强制售卖)条例 土地业权条例 建筑物条例 …… 几个特点 规定统一的、较长的租期，减少权利的不确定性，促进投资和贸易 租期相对较长(75年，私人游乐场和汽车加油站除外) 所有租期等长，不分类别 自动延期，不分住宅用地还非住宅用地 使用权成为实质上的所有权，一定程度上避免短期开发行为 严格限制征收，征收时按照市价(当日价值)对土地及其上的建筑物予以补偿 允许使用权的自由流转 政府只关心使用者能否履行用地义务并缴纳地租 从契据登记制到业权登记制 土地审裁处的设立与运转，司法独立与公正 资料来源: 李凤章. (2007) 香港土地高效利用的法律经验及其启示. 国土资源导刊, (6). 土地征收的类别 公共目的 为了政府工程而做出的土地征收 重新发展的目的 为了将业权分散的多业主物业赋予私人重新发展权利而强制收地 新界土地发展目的 历史上香港新界居民根据传统的习惯法而享有一定的土地所有权,香港政府为了方便征收这一类土地而曾经制定了特殊的土地征收政策 土地征收的一般程序 宪报公告 公告副本送达业主，并在将予收回土地的显眼部分张贴公告 公告指明的日期一到，则有关人士享有的一切法律权利及权益即告终止 补偿金：须以被收回土地及其上任何建筑物或其他任何涉及土地权益的在收地当日的市场价值为准 土地征收的特点 公共权利和私人权利之间的平衡 《收入土地条例》 第2条：为行政长官会同行政会议决定为公共用途的任何类别用途而作的收回，“任何人不得因根据本条例记性的收地导致其蒙受损失或损害而对政府或任何其他人采取任何法律行动或进行任何诉讼。” 《土地(为创新发展而强制售卖)条例》 把市区重建视为一种重要的公共利益，通过征收协助市区重建发展与少数业主的私产权利之间取得平衡，这是法律赋予行政长官的公权力。这是香港整为了公共目的而征收土地制度的核心。“不受限制的自由裁量权”确保了有效的收回。 限制收回权？ 政府决定是否受限？ 在一些法例补充中，上诉庭指出“政府必须是善意的，而不可以是随意和反复无常地作出征收土地的决定。”然而，“任何人不得基于公平和合理性这些一般的依据对政府征收土地的决定提出司法审查。” 政府是否应听取反对意见？ 1994年：枢密院裁定，当港督会同行政会议准备行使《收回土地条例》第3条所赋予的自由裁量权时，港督没有任何法律责任就政府有征收土地的意向预先通知相关的业主。 1997年：上诉庭再次确认，不管是基于公平还是其他的依据，政府都没有责任给业主做出陈述的机会。同样，政府也没有责任就政府征收土地的建议预先通知有关业主。 是否与人权法案相冲突？ 由于业主获得了赔偿，所以土地征收并不是对相关业主的私人权利的任意或非法的干涉。 资料来源: 林峰. (2007) 土地征收与补偿: 香港的经验. 法学, (8). 新界土地及其收回 《新界条例》 第7条(2)：如任何土地自1899年4月17