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房价宏观调控论文土地改革制度论文 从高房价看现行土地制度 　　摘要：人们普遍认为房价一路飙升、居高不下很多原因就是政府招拍挂土地成本所致，土地成本成为房价的压力主因。然而并非可以笼统地说地价是推高房地产的主要因素，只是有一定的推动作用。真正要遏制高房价，我们要从制度方面入手，寻找现行供地制度确实存在的不足，加强和改善土地宏观调控，着眼长远，创新理念，加快构建保障和促进科学发展新机制，更加有效地服务经济社会发展大局。　　关键词：土地 房价 宏观调控　　　　0 引言　　土地是人类赖以生存和发展的基本载体。受我国基本国情和发展阶段的影响，土地承载功能日趋多元化，土地管理和服务在经济社会发展中的作用日益凸显。是什么导致了如今的高房价，是否就如人们普片认为的土地成本是房价的压力主因，如何利用宏观调控手段使房价回归真实的市场，在这里我们将深入讨论。　　1 地价与房价的关系　　房价的构成因素不仅仅是土地，可以说房价的构成因素在我国是比较复杂的一个问题，如果单纯从理论上讲，房价的构成因素里土地是一方面，建筑成本又是一方面，再加上管理以及房地产开发商的利润。所以不能笼统的说地价所占住房销售价格的比重大就一定会是促成房价高的因素。　　首先房价是由市场方面决定的，市场是由需求决定，需求是由资本决定的。　　这几年市场的需求，改善需求、拆迁需求和投资需求，真正推高房价的投资形态占到50%以上。房地产市场上投资为什么占到这么大的比重？因为在目前主要的经济领域中，有许多从事制造业的资本以很快的速度流入到房地产投资市场主体当中，换句话说，客观上我们国家的基本制造业的营商环境不是特别好，它肯定是先通过制造业、服务业、小五金等等这些来的，当发现从事制造业方面盈利不如炒房或者投资其他市场盈利大的话，他们会很快的把资金转向这个市场。开发商推出楼盘的时候，它的价格也是模糊的，也不是自己的理想价格，当他发现价格逐步推高的时候市场依然会接受。作为商业来讲不管是投资还是需求，不具有公益性，不会涉及满足社会各个阶层人士的需要，还是驱利的。商品房市场从1998年国家取消福利分房以后，这十多年国家大中城市的城市化进程也在飞速发展，所以我们的需求购买力市场还是非常大，因此房地产市场在前十年来说不管是高价还是暴利，毕竟还是满足了多方面的需求。　　房地产作为一种商品必然有两个特性，使用和投资，房地产价格的形成，除了有相应的成本之外还有相应的利润。从目前的市场来看，房产既然是市场过程中的一种产品，那么就不可能像购房者理解的那样政府会出一个指导价，因为它是商品，就像一件名牌服装一样，可能成本只占1%，但是品牌会占98%，需求决定价格。　　其次，房价成本构成有土地成本、税费、贷款利息、销售费用、管理费用等等，普遍按最低标准来说建安成本20%，税费15.5%，贷款利息按8%算，销售费用按最低的1.5%算，管理费用按5%算，这样加起来是50%，我们再加上地价，按加权来说25%，占到75%。房地产企业在市场上公开的盈利标准是20%，那么已经95%了，这里面还没有加上不可预见的。地价不一定是推高房地产的主要因素，但是有一定的推动作用。　　所以地价是其中一个因素，最终决定因素还是供求关系。再深就是资本的活跃度，如果营商环境非常好的话，这些资本不进入，市场才会趋于理性，政府要做的是防止资产过度膨胀，最终会牵涉到实体经济。想遏制房价，想把房地产行业的高回报率压制一下，要想调整整个房地产市场，我们单一的从地价看高房价很难找出问题的关键所在，接下来需要深入从制度方面入手，寻找现行土地制度存在的不足，加强和改善土地宏观调控，而不单单是一两个政策的调整。　　2 现行土地制度的缺陷　　房价上升核心是利益关系问题。而利益关系问题的生成、发展取决于一定的制度设计。从上世纪80年代起，城市国有土地配置机制即供地制度，逐步由市场机制取代行政划拨方式。应当说，这一改革是成功的，成绩是辉煌的。但是，现行土地制度也存在诸多缺陷。主要表现在：　　2.1 供地结构失衡 价值取向失偏的必然结果，是供地结构失衡。虽然，上世纪80年代末，国务院就明确了城市住房主要职能是居住，普通商品房是城市房地产业主要开发方向，本世纪初，明确了构建保障性住房体系的责任在政府。但是现如今，虽然别墅、大户型住宅商品房已叫停或严重限制开发比例，而保障性住房建设工作进展缓慢，市民享受面过小，供地结构明显偏向商品房用地。原因在于保障性住房用地土地出让几乎无政府纯收益，政府收益部分是要返还给开发建设单位，以降低土地成本，从而降低保障性住房销售价格，地方政府不愿意损失掉眼前经济利益。有数据显示，从1990年至2006年，城市住房用地普遍占出让用地总量的50%以上，而低价位用地比例不足15%，个别地方比例甚至更小，保障性住房几乎缺失。　　2