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房地产经纪基础 第一章 一、房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。把握三个核心概念：佣金、居间和代理。居间是媒介服务，代理是以委托人的名义，在授权范围内服务的行为。佣金是房地产经纪机构完成委托事项，由委托人向其付的报酬。 二、房地产经纪分类，1、按经纪活动的方式分，房地产代理和房地产居间。 2、按经纪活动所涉及的标的房地产类型分：A、据标的房地产用途类型分住宅、商业、工业房地产经纪，B、据标的房地产物质状态类型分土地经纪和房屋经纪，C、据标的房地产所处市场类型分土地市场、新建商品房市场和二手房市场。3、据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型分房地产转让经纪、房地产租赁经纪和房地产抵押经纪。4、据房地产居间所促成的房地产交易类型，可将居间分为房地产转让居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间。 三、概念之间的区别：在房地产居间业务中，经纪人和经纪机构是中间人，经纪人、经纪机构与委托人之间的法律关系比较复杂，法律允许经纪机构向交易的相对两方同时提供服务，并向双方收取佣金，交易方的中介成本就比委托代理方式小，在我国市场上，以房地产居间为主。我国法律规定经纪人只能为一方提供代理服务，代理的法律关系简单明了，在经济发达国家和地区代理是最基本甚至唯一的房地产经纪业务类型。 四、房地产经纪的特点： 1、服务性（服务具有三个本质的特点：非实物性、生产和消费的同时性、不可储存性，作为一种经济活动，服务既有使用价值、又有价值、也具有商品的性质。房地产业属于第三产业，即广义的服务业，与房地产业的开发业相比，决策咨询、营销策划、租售代理、价格评估、物业管理更具有服务业的性质。狭义的房地产服务业是《城市房地产管理法》中的房地产中介，包括房地产经纪业、房地产估价业和房地产咨询业。广义的房地产服务业包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。房地产经纪业作为一种服务性行业，具有生产与消费的同时性，使得房地产不能向开发业在下一环节去修正上一环节的质量缺陷，就要求（1）经纪人在每一个操作环节都必须体现较高的服务质量。（2）经纪人具备较高的人际沟通能力。（3）服务业的不可储存性要求经纪机构的内部管理及整个行业管理提出了较高的要求。） 2、专业性（房地产是一种极为特殊的商品。首先它以土地为物质构成要素，造成了其空间的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品，所以房地产经纪人要把握交易中最敏感、最关键的因素——价格，其次，房地产作为价值量很大的单项商品，常常需要信贷的支持，第三要求经纪人要把握交易作为经济行为的一般规律，还要把握其所涉及的社会、情感因素，第四须熟悉与房地产交易相关的法律、法规，预测未来房地产的发展趋势。） 3、地域性 五、房地产经纪作用：1、传播经济信息2、加速商品流通3、优化资源配置（资源的合理配置，主要是指人力、物力、财力在各种不同的使用方向之间的合理分配，在经纪活动中，由于经纪人与客房之间“无连续性关系”的重要特征，经纪人依据公认的竞价原则为买主寻找卖主。）4、规范和完善房地产市场。 六、房地产经纪业的产生和发展：元代已有从事经纪活动的人，当时从事房屋买卖说合的中介被称为“房牙”，鸦片战争之后，房地产经纪活动随之产生，称为“二房东”。目前上海持证的经纪人有2万余名，目前我国经纪业仍存在着从业人员素质不高、企业经营不够规范、法律法规不健全的情况。 七、房地产经纪业的行业特性（注意：与房地产经纪的特点区别开来） 1、中介性（经纪人不拥有房地产商品的所有权，是交易的中介人，而非当事人，中介性是经纪业具有的基本特点，是经纪业在房地产业领域的特殊表现，中介服务是其根本职守，其经济活动中必须以不取代交易当事人的任何一方为原则。） 2、信用性（房地产经纪服务的信用性，具有社会信用的特征，信用性对经纪人和经纪企业来说，不只是企业品质的问题，而是事业本质的要求，信用性是至关房地产经纪人社会责任、事业生命和发展基础的重要因素） 3、专业性（经纪人必须依托其系统的专业知识，在交易各个环节都严格把好安全关，房地产经纪业是以专业性为功能基础的服务行业） 八、发展经纪业的意义：1、有助于房地产市场的活跃和兴旺2、有利于房地产行业的稳定持续发展3、有助于住房制度改革继续的深化4、有利于促进人民居住生活水平的提高5、适应在房地产经沆领域建立市场经济体制的要求。 九、房地产经纪业的管理模式：两种，一是由政府主管部门实施的行政管理；二是由行业协会实施的自律性管理。管理手段包括法律手段、行政手段、经济手段和舆论手段。目前房地产经纪行业管理已开始逐步走向由政府主管部门和行业协会共同管理，以法律手段为主伴随行政手段和经济手段等的综合管理模式。行政手段管理由各级建设行政主管部