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美国次贷危机对我国房地产市场的启示 2007年爆发的次贷危机对各国金融市场和实体经济的影响不断加深，多家金融机构出现巨额亏损甚至倒闭，股市债市剧烈波动。伴随着油价大幅上涨，通胀加剧，信贷紧缩，全球经济逐步进入衰退通道。美国次贷危机爆发前后，也是我国房地产行业形式快速转换的时期，次贷危机的原因是什么？次贷危机到底给我国房地产业带来了怎样的影响？我国房地产市场存在怎样的问题？此次危机给我国房地产市场带来了怎样的启示？本文将对上述问题进行探讨和分析。 美国次贷危机爆发的原因 （一）次贷危机爆发的直接原因 自90年代末以来，随着利率不断走低，资产证券化和金融衍生产品创新速度不断加快，加上弥漫全社会的奢侈消费文化和对未来繁荣的盲目乐观，普通民众借贷超前消费的心理逐渐盛行。危机前，房地产市场只涨不跌的繁荣，诱使大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段，借钱涌入住房市场。其中，这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义次级贷款者。 由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但是，随后美国利率的上升，房价走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。银行贷款回收率下降、坏账增加，最终引发了次贷危机。 （二）次贷危机爆发的深层次原因 1. 全球流动性过剩 “9·11事件发生以后，美国经济增长放缓。为了刺激经济增长，美联储连续 13次降息，逐次调低到1%。此举虽然对经济增长起到了刺激作用，但其副作用也不容忽视。一方面，实际利率过低令国内信贷尤其是房地产贷款膨胀，增加了美元供给；另一方面，低利率令美元贬值，为全球流动性泛滥埋下隐患。 随后在经历了连续四年的高速增长以后，世界经济在2007年出现了调整迹象，经济增速放缓和通货膨胀的同时出现给世界经济的前景蒙上了阴影。以风险的结构化设计和杠杆交易为主要特征的金融创新，使较少的资产形成巨大的交易量成为可能，从而创造了更多的流动性。泛滥的流动性推动了世界经济的增长，助长了全球商品、金融市场的资产价格。但同时，价格的高涨使得通胀在全球蔓延：过于泛滥的流动性则放大了全球投资者的“自信”，带来全球信用的通胀。最终为次贷危机的爆发埋下了隐患。 2. 全球经济不平衡① 全球经济不平衡就是部分发达国家尤其是美国的经常账户存在巨额逆差，成为储蓄不足的国家，而众多的发展中国家和部分发达国家如德国和日本，则拥有巨额的经常账户顺差，成为储蓄剩余国。储蓄不足的国家主要是经济规模较大的工业发达国家，而储蓄剩余的国家则主要包括两类，即资源输出国和工业制成品输出国。 全球经济不平衡之所以持续存在，主要在于90年代以来，美国通过在全球范围内透支自身信用，支持其过度消费，从而成为全球主要的经常账户逆差国。在达到极度失衡之前，全球经济在不平衡的模式下保持了持续、强劲的增长，推动了金融创新，很多新金融工具被开发出来以满足不同风险偏好投资者的需求，债券市场尤其突出。一方面，储蓄剩余国积累了巨额的美元外汇储备，包括石油输出国、新兴市场经济国家等，其外汇储备需要投资以保值增值，而出于对美元公信力的信心，包括美国国债、债券和股权资产在内的美元资产是其最重要的选择，随着不平衡程度的加深，这些国家积累的外汇资产也越来越多，这就使得其风险偏好程度上升。另一方面，对证券资产的巨大需求使得市场利率被不断压低，资金成本持续下降，廉价资本极大地刺激了美国国内的消费需求和投资需求，尤其是消费需求被极大地激发出来，居民储蓄率则不断下降，债券发行量急剧扩张，特别是2000年以后，由于全球流动性过剩导致实际利率持续降低，通过债券进行融资变得更加容易。 在现有国际金融体系下，需求持续、过度扩张必然导致全球不平衡，但是，这种基于不平衡的世界经济增长模式是不可持续的，全球不平衡的持续发展不可避免地会产生极度失衡，甚至于引发金融危机，以极端的形式将经济带入再平衡阶段。 3. 金融监管滞后于创新 “金融创新--金融风险--金融监管--金融再创新”是一个动态的发展过程，金融创新会打破金融环境原来的均衡状态，产生新的风险，使原有的监管措施失效。如果金融创新的信息披露充分、风险管理有效、监管到位，金融创新仍然是规避金融风险、保障金融安全的重要途径，否则金融创新就可能带来金融脆弱性、危机传染性和系统性风险。因此金融管理当局应及时调整监管对策，对金融业实行新的管制，在对金融创新本身进行安全和慎重评估的基础上采取一些新的监管措施来