小产权房的故.ppt

“小产权房”的故事 内容提要： 一、房屋的一种分类——小产权房你在哪里？ 二、“小产权房” 三、“我想有个家”——小产权房为何这么“火”? 四、购买小产权房的风险 五、发展趋势 六、如何对待 七、怎么处理 八、几个有意思的问题 主讲：申法涛 目前我国房屋的一种分类 （一）目前阶段我国农村存在的房屋形式 1、农民在宅基地上修建的自住房屋 2、在农村集体土地上修建的小产权房： （1） 村集体直接开发的楼宇型小区住宅（2）村集体与开发商合作开发的楼宇型小区住宅（3）承租方在承租的农村土地上建设房屋并进行出租或者出售的住宅（4）村民自建房屋后出售的单户住宅（5）带房入城（6）城中村改造（7）合村并镇（8）新农村建设（9）“生态别墅” （二）目前阶段我国城市存在的房屋形式 1、一般商品房 2、保障性住房： （1）经济适用房（2）限价商品房（两限房） （3）廉租住房（4）公房（5）集资建房（个人合作建房）（6）房改房（7）安置房（8）政策性租赁住房 谁是“小产权房”？ 小产权房，并不是一个法律上的概念，而是人们约定俗成的一种称谓。它是由一些村集体组织或者开发商在农村集体土地上建造的房屋，但是卖给了本村集体经济组织之外的人。这样的房屋就被称之为“小产权房”。 最普遍的说法是按房屋权属证明的发证机关来区分，即由国家统一制作发放房屋所有权证和国有土地使用权证的叫“大产权”房，而由乡镇政府或村民委员会私自制作发放的“房屋所有权证”则被称为“小产权”房，也叫“乡产权”或“村产权”。 小产权房的五个内涵 一、小产权房建设用地为农村集体土地 二、小产权房建设不符合国家相关建设程序 三、无法获得国有土地使用权证和房屋所有权证 四、小产权房一般不应包括农民建造的超出其自身 居住需求的、主要用于出租的房屋，而仅指出售给非本地农村居民包括城镇居民和外地进城务工 人员的房屋。 五、“小产权”是针对“大产权”即完全产权房而言的，小产权房没有真正法律意义上的产权 小产权房的产生背景 一、城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 二、城市化快速发展带动了住房需求明显增加 三、农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 四、城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” 五、“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 六、地方政府监管不利 七、新农村建设 小产权房的特征 一、不合法性。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”　第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”第八十一条规定：“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”从这四条的规定可以看出，集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发，其他目的的开发建设用地必须依法申请使用国有土地，否则要被责令改正并受处罚。而小产权房建设在农村集体土地之上，又不属于上述三类乡（镇）村建设活动，显然不符合现行土地管理法的规定。 二、价格低廉。小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区甚至远郊区，本身土地价值比较低。特别是，小产权房系直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设的土地成本近乎为零，其开发建设成本主要表现为直接的建安成本。与区位条件相当的大产权房相比，小产权房开发成本一般仅后者的1/3左右甚至更低，而销售价格一般也只有后者的1/2甚至1/5左右。 三、缺乏合法手续，无法获得房屋产权证明。《物权法》第9条、第184条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生