万盛新区-房地产开发可行性研究报告精选.doc

万 盛 新 区 项目可行性研究报告 1.1项目名称:万盛新区 1.2承办单位概况 东兴房产开发有限责任公司代理编写可行性研究报告,承办单位是金强实力有限责任公司，注册资本8000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 东兴公司的经营宗旨是： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现的社会价值； 2.1拟建地点 拟建于江区南熏大道四段温江青少年宫旁 300.6135万元后，预计累计未分配利润为2204.499万元。 2.4主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 10433.85 总建筑面积 平方米 25041.24 居住建筑面积 平方米 22541 公共建筑面积 平方米 2500.41 居住居数 户 250.46 平均每户建筑面积 平方米 90 平均每户居住人数 人 3 容积率 2.4 绿化率 % 30 住宅栋数 栋 3 平均层数 层 16 停车位 个 250 3．问题与建议 考虑到万盛新区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于大学城的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 二、市场预测 1．市场调查 在经历了2008年的自然灾难和全球金融危机的影响后，成都经济在2009年总体上保持稳步增长。前三季度GDP同比增长14.2%，高出全国平均6.5个百分点。对西南地区巨大的区域市场辐射作用使成都的社会商品零售总额在今年1至11月同比增长19.9%。与沿海地区出口遇冷形成对比，部分行业巨头向西部转移生产带动了成都出口的快速增长，1至11月出口增长60.3%。同期合同外资和实际外资分别增长80.5%和10.0%。而固定资产投资在基础设施建设和震后重建等因素的刺激下也增长明显，1至11月同比增长24.1%。其中，房地产开发投资在上半年虽然为负增长，但市场的快速回暖推动了其增长率在下半年止跌回升，1至11月同比增长4.6%。 在这样的宏观背景下，2009年成都房地产市场亦是一片热火朝天的景象：全年房地产完成投资近600亿元。优质写字楼市场随着供应的增加和需求的波动，空置率有所上升，租金水平维持小幅调整；由于地铁的即将开通，09年成都市商铺市场异常火爆，租售价格均大幅暴涨，预期还会保持上升势头，住宅市场整体上呈现较大幅度的量价齐升趋势；豪宅市场价格止跌为升，销售量与去年同期相比上升较快，几大别墅圈已经趋于成熟；优质零售物业市场由于全年供应有限以及稳定的消费需求，租金和空置率基本保持平稳。物流设施物业市场租金总体平稳，个别新增供应集中区域租金和空置有所波动。 据统计局数据显示，11月70个大中城市房价同比上涨7.7％，同比涨幅连续7个月回落，环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。而据成都搜房网数据监控中心统计数据显示：截止到11月30日，成都市主城区住宅交易均价为8371元/平方米，环比上涨0.5个百分点。同比2009年，涨幅达到9.0%。从市场反应来看，当前环境下，成都买卖双方仍然处于深度博弈中；投资型和改善型需求购房者虽然有所减少，但庞大的刚需群体依旧迫切需要买房，因此在经历了大半年的调控后，成都房价却并没有明显下降，反而逆市上涨。 据搜房网数据监控中心统计，自今年1月以来，成都市主城区的住宅均价呈明显上升趋势，虽然经历了两次调控，但房价并没有像预期那样下降，统计显示，成都市主城区11月主城区住宅交易均价为8371元/平方米，较10月上涨0.5%。同比去年，涨幅为9.0%。二次调控之后，成交量虽然有所下跌，但仍然处于高位运行。 在今年一次调控（4.17新政）之后，成都市城区普通商品住宅出现变化，在新政刚满月时，成都市主城区有15%的楼盘价格下降，另有37%的楼盘价格未变，价格停长和降价楼盘的比例为52%，但仍然有38%的楼盘价格依旧持续上涨，相比于新政出台前，大部分楼盘价格持续上涨的局面虽然有所改善，但涨价楼盘依旧占据了相当比重。 2．产品供需预测 据2009年成都市房指数报告显示:房地产综合物业价格为 7500元/平方米，住宅平均价格为 7000 元/平方米 8000 元/平方米,全市各区楼盘销售量是上升趋势。 目前成都市住宅市场供应上,住宅面积在，50平方米以下的占总