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给您支招防范二手房买卖法律风险 　　房产交易中，二手房占有相当大的比重，同时二手房纠纷也是相当多的，无论是房价上升还是下降时期。一般情况下，在房市向好的时候，产生纠纷的原因是卖方居多，比如卖方要求抬价，不接收定金、房款，不配合过户，主张合同的无效、合同的解除等等，而在房市面临调整，向下的时候，则以买方的因素的居多，如要求降价、不支付房款，主张合同的无效与解除等等。律师结合案例，进行简单的归纳，供读者朋友参考。 　　案例一：无权代理。 　　原告与被告、第三人签订《房屋买卖合同》一份,约定原告向被告购买房屋,该房屋系被告与第三人共有,被告与第三人系父女关系.第三人未到场签字,由被告代签.合同签订之日交付定金.此后房价上涨,被告拒绝履行合同. 　　在房价上涨时期,这应该是个比较典型的案例.很多买方都以为父母与子女或者兄弟姐妹之间互有代理权的,或者是因为房价在涨,匆忙行事,使得房屋买卖合同上出现较多的代签现象. 　　本案的焦点就是被告是否可以替第三人代签.答案是否定的。尽管被告与第三人系父女关系,但没有第三人的委托授权或者事后追认,被告是无权代理第三人买卖房屋的,被告代第三人处分房产的行为是无效的,所以合同是无效的。因为合同是无效的,原告可以主张返还定金，但不能主张继续履行合同。 　　法院判决:一、〈房屋买卖合同无效〉;二、被告向原告返还定金。 　　应该说在这起案件中，这样的判决中，原告本身的损失是比较大的，因为其本身无法依据合同取得房屋产权。针对这种情况，本律师建议如下： 　　1. 房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由产权人签字，在涉及共有产权的，应让共有产权人签字，不要认为是夫妻关系、父母兄弟姐妹关系就有代理权，代理人应有产权人的真实的授权委托书，这个授权委托书，买主要核实一下他的真实性，以免授权委托书是伪造的导致合同无效。 　　2. 如果代理人在签字当时确实来不及提供委托书，应在合同中明确约定提 　　供委托书的时间及其责任。例如本案中被告已签字，作为共有产权人的第三人未到场这种情况，应在合同中明确约定由被告在指定时间内提供第三人的授权委托书，否则应该承担违约责任。这样就能加大代理人提供委托书的责任，在合同无效的情况下可以弥补买方的损失，加大产权人主张合同无效的成本。 　　3.如果产权人没有签字可以在合同签字后要求产权人在事后追认，如果产权人在事后追认，那合同的效力就不存在问题了。 　　案例二：卖方不卖 　　卖主与买方签定房屋买卖合同一份，双方约定房款为100万，首付30万，余款按揭支付，双方还约定了违约金为合同总价款的20% 。后房价上涨，卖方收受首付款后，便毁约不卖。买方仍希望房屋交易能成交，一直与卖主进行谈，卖主一边与买方周旋谈判，一边将房子以高价卖给第三方并办理过户手续。买方只能起诉法院，要求解除合同，并要求卖方方赔偿损失。 　　法院最终判决：一、解除双方的买卖合同;二、返还首付款，二、卖主按合同总价款的20%赔偿买方的损失。 　　这应该是在房产价格上涨中，一个比较普遍的现象，因为利益的驱使，卖主即便承担违约金也不愿意按原价买出，因为其承担了违约金之后仍可以获得较大的利益。这个案件中间，表面上看买主是赢了，获赔了20%的违约金，但实际他是输了，因为他没有达到合同的目的：即获取房屋的产权，实际上这种案件，买主都是希望获得房屋的产权的，因为他们交易的目的就是为了获得产权。 　　那么这种卖方不卖的情况下，买方能否获得产权呢?答案是肯定的。对此，本律师建议如下： 　　1.做好守约方应尽的义务。在卖方可能将要违约的情况下，作为买方的守约方，仍应按照合同约定履行自己的义务，比如说付款等等。同时在合同履行期到来之时，做好必要的通知、提示义务，做好自己的守约方的义务。 　　2.在协商不成的情况，应及时起诉至法院，起诉要求卖方履行合同义务，并可以要求卖方赔偿损失，为防止一房多卖的现象发生，可以采取财产保全措施。采取这样的诉讼行为，在时间上要快，不能给卖方过多的时间。本案中卖方就犯了这样的一个错误，迟迟与对方谈判，不采取诉讼行动，卖方却是一边谈判拖延时间，一边高价卖出，导致一房多卖发生。 　　3.为防止这种情的发生，买卖双方可以在格式合同的情况下适当增加条款，使双方的权利、义务更加明确，可以以房屋总价款为标准，约定一定比例的违约金，加大违约成本，遏止双方擅自违约的成本，这对买卖双方违约责任都是一样的，双方都是平等的。 　　案例三：无法按揭。 　　吴先生看中了一套二手房，与卖方签定了《房产买卖合同》，双方约定了首付款的金额、付款时间，余款银行按揭。后双方依约交付了首付款，但吴先生在银行按揭时遇到了麻烦，银行告知，因信贷款政策原因，这套房子不能办理按揭，因吴先生无力筹齐余下的款项，只得放弃购买这套房子的念头，要求解除合同，卖方返