铁路企业物业管理的现状与对策分析1.docVIP

铁路企业物业?管理的现状与?对策分析 随着铁路企业?改革的深入和?住房制度改革?的深化，推进铁路企业?物业管理改革?是铁路企业发?展的必然要求?，也是社会发展?的必然趋势。然而，由于铁路企业?基础设施老化?，建设和配套欠?帐多，职工理念的更?新等，给物业管理改?革带来一系列?的困难。笔者以成铁物?业为例，分析铁路企业?物业管理的现?状并探讨可采?取的对策与同?行商榷。 1铁路企业物?业管理的现状? 在全路房建系?统改革不断深?化进程中，2000年铁?道部下发了《关于加快推进?运输业主辅分?离和运输企业?内部分离工作?的意见》（铁劳卫［2000］41号），进一步明确了?分离的标准：房建单位分离?，实行管理和维?修分开；将资产的管理?职能回归产权?单位，房建单位专门?从事房建设备?修缮和供暖的?生产经营。房建单位与运?输企业应按市?场原则建立经?济关系；在分离初期，可采取内部模?拟市场的办法?，建立清算关系?，随着条件的具?备，逐步过渡到规?范的市场经济?关系。铁道部200?3年117号?文件、2004年8?6号文件要求?，依照现代企业?制度和（公司法）的要求，明确界定出资?人的所有权与?企业法人的经?营权；合理界定路局?业务处室与辅?业资产管理机?构的权责关系?，组建其能够承?担实行资产管?理、加强资产监管?、不再让铁路局?负无限责任的?辅业资产管理?机构。截至目前，全路18个铁?路局大多都成?立了辅业资产?管理中心，各局基本上都?对房建、生活系统、给水系统、工附业系统进?行了辅业资产?重组。从全路来看，物业管理的思?路主要还是集?中在住宅小区?方面，企业化经营方?式的观念及现?状没有改观。各局机关以及?几乎所有站段?的生产办公房?屋，仍然在沿用多?年的管理思路?及模式，即除房建设备?大维修有房建?专业部门管理?维修外，其余如绿化、保洁、保安等仍由机?关办公室或总?务科来安排专?人进行管理。物业管理从本?质意义上来讲?，是完全属于市?场经济化的管?理模式，因此，实行物业化管?理与铁道部要?求的市场化运?作不谋而合。 2铁路企业物?业管理的难点? 铁路企业物业?管理改革的重?点是实行有偿?服务，后勤工作社会?化，公共设施建设?和维护费用共?同分担。改革的主要目?标之一就是要?在铁路企业对?房产物业实行?物业管理。她与传统的后?勤部门的房屋?管理有很大区?别，所实行的是全?面的管理，实行有偿服务?，而不再是过去?的福利行为。因此，在推进中将会?遇到不少难点?。（1）长期以来的福?利性住房制度?造成了房屋消?费的依赖性。铁路职工生活?小区的特点具?有住宅分散、规模小，长期由房建段?、生活段等不同?部门分散管理?；大部分楼房残?旧，维修费不到位?，没有向住户收?取维修基金；对公共空间、共用设施设备?等共同利益的?协调缺乏自治?、自律机制，难以统一管理?。而长期以来的?福利性住房制?度使人们习惯?了房屋消费的?依赖性，以前单位充当?物业公司的角?色，屋主享受的物?业管理是免费?的。住户福利性住?房根深蒂固的?传统观念难以?改变，对有偿服务的?管理机制难以?接受，推行物业管理?困难重重。（2）基础设施建设?“欠账”多，设施不配套。近些年，铁路企业职工?的住房虽然得?到了很大改善?，人均居住面积?和住房成套率?有了很大提高?，但基础设施建?设“欠 账”多，主要存在供水?、供电管线老化?、容量小、故障多、损耗大，甚至造成停水?、停电故障，满足不了职工?生活水平提高?对容量增加的?要求。其次，道路完好率不?高，有的道路年久?失修。此外，住宅维修“欠账”多，由于缺乏维修?资金，很多住宅得不?到及时维修。住宅维修欠账?情况的问题迟?迟得不到解决?，严重制约和影?响着物业管理?工作的开展。（3）物业管理意识?淡薄。物业管理是一?种市场经济行?为，是房屋管理从?计划经济的福?利制走向市场?经济的有偿服?务制的重要体?现。铁路企业的物?业管理，由于受传统福?利制观念的影?响，管理意识十分?淡薄。一是管理部门?的认识没有到?位。职工住房产权?的多元化以及?居民生活水平?的提高，对物业管理提?出了更高的要?求。而这恰恰是管?理的薄弱环节?，我们的管理意?识远远不能适?应住户的要求?。二是有的职工?对物业管理一?时难以认同。房改房以前是?作为单位的福?利房，单位充当了物?业公司的角色?，房屋管理和维?修由房管部门?负责，职工除交水电?房租费外，不付任何费用?，屋主享受的“物业管理”是免费的。现在住房要自?己买，实施物业管理?之后，还要交纳管理?费，部分职工在心?理上还难以承?受，有的人观念转?不过来。（4）管理方式不顺?。当地政府不愿?介入铁路宿舍?区的具体管理?，牵扯到住宅区?的违章问题，铁路派出所不?能介入，地方政府也不?愿出面干涉，单靠没有执法?权利的房建