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论房屋租赁合同效力 【案由】 威海市环翠区某房屋系王某私人房产。2017年6月1日,王某与张某签订了书面的房租租赁合同。合同约定:王某将上述房屋出租给张某作为经营场所使用;租赁期限为一年;年租金10万元,合同签订之日张某先支付租金5万元,其余租金于2017年1月1日前付清;王某需无条件为张某办理营业执照提供相关资料、手续;如果任何一方欲提前解除合同,则需提前一月书面通知另一方。租赁合同签订当日,张某支付了5万元租金,王某向其出具收据一张。张某将租赁得来的房屋准备用于餐饮经营。2017年7月15日,张某到威海市环翠区工商局申办营业执照,但工商局以禁止以居民楼中的房屋作为经营场所从事餐饮活动为由拒绝为张某办理营业执照。张某把持着房屋钥匙直到2017年4月底才交付王某。 2017年5月,张某起诉至环翠区人民法院,以该房屋不能作为餐饮经营场所,致使其合同目的不能实现为由,要求确认租赁合同无效;要求王某返还已付租金5万元。 【办案经过】 被告收到法院传票后,委托律师代理该案件。 律师接到被告委托后,认真查看了案件相关资料。律师认为,原告张某与被告王某签订的租赁合同系双方真实意思表示,且合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定,故租赁合同真实有效。而张某关于房屋租赁的特定用途为从事餐饮经营的主张没有法律和事实依据,因为双方签订的租赁合同中并没有特别约定,该房屋用于某一具体经营使用。至于原告要求返还已付租金的请求也是不合理的。合 同履行中,被告将租赁物按期交付原告使用,并不存在违约行为,因此,被告作为出租方应该享有按约收取租金的权利。虽然原告未能领取营业执照,但原告一直掌管房屋的钥匙至2017年4月底,所以房屋租金应自2017年6月计算至2017年4月30日止。律师根据上述对案件的分析,在2017年6月5日第一次庭审时提出了如下的答辩意见: 一、被告按约将租赁房屋交付原告使用,不存在违约行为;原告无法从事餐饮经营与被告无关,因此被告无需承担违约责任。 本案中,原、被告签订房屋租赁合同时,双方并没有明确出租房屋的用途,仅注明为“经营用房”。合同签订后,被告将房屋按约交付原告使用,原告也按照合同约定于合同签订当日支付5万元租金,由此可见,双方均按约履行了合同义务,并不存在违约情形。合同履行中,原告以进行餐饮经营向环翠区工商局申办营业执照,但得到工商部门的拒绝,理由为法律禁止以居民楼中的房屋作为从事餐饮经营活动场所。此种情况下,原告无法经营餐饮业的责任与被告无关,因此被告无需承担违约责任。 二、按照原告实际占用房屋的时间计算,被告无需向原告返还租金;原告还应另外支付被告租金33334元。 原告实际占用租赁房屋的时间应自2017年6月1日起,截止到原告将租赁房屋的钥匙交付给被告之日止,即2017年4月30日。原因是:不论是在原告申请办理营业执照期间还是其后的一段时间,原告一直保管着所租赁房屋的钥匙直至2017年4月30日。该行为表明 原告在此期间始终控制并使用着租赁房屋。至于原告是否实际经营并不影响被告收取房屋租金的权利。2017年4月30日后,原告对租赁房屋已无实际控制权,也就没有给付被告租金的义务。按照双方租赁合同的约定,自2017年6月1日起,租期为一年的租金总额为100000元,即平均每月租金8334元;原告实际占用租赁房屋长达10个月(自2017年6月1日起至2017年4月30日止),即应付租金为83334元;现原告仅支付租金5万元,尚欠33334元。综上,被告无需向原告返还租金,反而原告应补足实际应付租金差额33334元。律师在陈述完上述答辩意见后向法庭表示,考虑到原、被告双方 有调解结案的意向,并征求了被告张某意见,暂不向原告提起反诉。 在第一次庭审当天,原告以另有其他证据但未带来为由,向法庭申请暂时休庭。2017年6月14日,环翠区人民法院就本案举行第二次庭审。原告又就起诉的事实和理由进行补充。原告在法庭上又以“原、被告签订房屋租赁合同时,未到房产管理部门办理备案登记手续为由”,主张双方签订的租赁合同无效。针对原告的主张,律师从《城市房屋租赁管理办法》第十四条法规的效力角度,提出如下答辩意见: 一、《城市房屋租赁管理办法》中关于房屋租赁合同登记备案制是行政机关针对房屋租赁行为所采取的一种行政管理手段,目的在于方便行政机关进行管理,该备案制虽作为房屋租赁合同变动的必经程序,但是不作为房屋租赁合同生效的程序要件。 二、租赁合同作为《合同法》中规定的十五个有名合同之一,《合同法》就租赁合同的生效条件并无特别规定,因此应当适用《合同法》 通则中关于合同生效的规定,即房屋租赁合同自原、被告双方签订时生效。 【审理结果】 法院审理后采纳了律师的答辩意见,认为,房屋租赁合同系双方真实意思表示,且合同内容并未违反法律和行政法规的强制性规定,故租赁