绿洲湾号营销推广思路.ppt

绿洲湾8号营销推广思路 销售量解析及任务初步分解 销售量解析 175套 叠拼:80套 合院:95套 转换率 20:1 来访量：1600组 来访量：1900组 总来访量 3500组 90套 今年年底自定目标 总来访量:1800组 4942.05 6231.19 62 37 646 157-189 洋房 7814.24 5266.66 86 16 250 340-600 独栋 卓达三溪塘 　 　 　 　 148 260-400 联排 　 　 　 　 288 195-280 双拼 颐湖庄园 5183.23 40846.98 211719433.79 362 673 92-170 高层 8463.95 41315.62 349693416.69 201 206 242-336 双拼 恒大山水城 8006.53 10476.73 05 38 124 224-312 联排 　 　 　 　 143 530-1800 独栋 翠金湖美墅 7030.58 33596.64 236203767.87 148 210 196-255 独栋 田纳溪湖 5994.53 131158.71 786234889.83 1343 1650 68-115 高层 7058.16 46205.32 326124696.61 413 450 77-141 洋房 9440.70 16040.65 151434923.64 63 102 245-293 联排 龙湾城 8198.89 17640.63 144633584.90 74 90 226-302 联排 9229.00 1625.03 87 6 106 395-545 类独栋 首创国际半岛 项目成交均价 总销售面积 总销售金额 总成交套数 套数 面积 产品 楼盘名称 武清别墅市场监测 4355.001175 293.33 1277452.495 2 646 157-189 洋房 　 　 　 　 250 340-600 独栋 卓达三溪塘 　 　 　 　 148 260-400 联排 　 　 　 　 288 195-280 双拼 颐湖庄园 4296.702987 451.59 1940348.102 4 673 92-170 高层 　 　 　 　 206 242-336 双拼 恒大山水城 　 　 　 　 124 224-312 联排 　 　 　 　 143 530-1800 独栋 翠金湖美墅 　 　 　 　 210 196-255 独栋 田纳溪湖 5917.013109 6484.577 72 1650 68-115 高层 7131.031372 273.85 1952832.941 3 450 77-141 洋房 　 　 　 　 102 245-293 联排 龙湾城 　 　 　 　 90 226-302 联排 　 　 　 　 106 395-545 类独栋 首创国际半岛 上周成交均价 上周销售面积 上周销售金额 上周成交套数 套数 面积 产品 楼盘名称 16 130 8 5 76 0 本月洋房成交总数 本月高层成交总数 本月别墅成交总数 上周洋房成交总数 上周高层成交总数 上周别墅成交总数 上周武清区域别墅市场0成交,洋房成交5套,本月整个区域别墅总数为8套, 洋房成交总数为16套。首先我们按本月总来访比绝对化.每月总量固定化. 市场情况小结 别墅 8套 区域来访 16套 洋房 160组 320组 至今年年底(8个月) 1280组 2560组 可能到我们项目只为50% 洋房客户只有1/3能买起叠拼 400组 640组 预测至今年年底来访量最多1000组 90套 应到访量:1800组 预测到访量:1000组 矛盾:800组 分析:预测实际到访量是在今年总体房地产市场状态不变的情况下,且每月来访量保持稳定,但对于别墅市场项目,11月\12月其来访量肯定不足,即按照目前80套任务,我们预测按照常规营销推盘思路其来访量会有1倍左右差距,从而导致成交不足. 我们怎么办? 项目营销推广思路 总原则 标杆形象 定义绿洲湾8号 泗村店区域最具品质别墅标杆楼盘 定义泗村店区域 新都市生活品质价值 针对京津 以客户为导向营销 营销方式从粗放型向精细化 从分蛋糕到做蛋糕 精细营销 坚持两条腿走路 首先:实现项目的成功销售，最大化降低风险, 其次：赢得市场口碑，奠定高品质的低密度项目形象,为项目二期及以后项目创造项目口碑和溢价空间. 总战略 立足武清 主攻京津 推广前置,硬件前置 客群针对 工程节点与推售实效搭配 第一步，武清扬名，以武清最纯正别墅群，打开知名度，引起口传！