物业管理理论与实务第二章_物业管理基本制度与政策教材教学课件.ppt

第二章 物业管理基本制度与政策 第一节 法的基本知识   一、法的概念 法是阶段矛盾不予调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。 普通法的中心内容——财产、合同和侵权。 二、中国现行的法   (一) 宪法 国家根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高效力的一种法。 (二) 法律 这里所指的法律，是指狭义的法律，即指由全国人大及其常委会依法制定的、规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性社会关系或基本问题的一种法，其地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。 (三) 行政法规 行政法规是指由国务院依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。行政法规的效力低于宪法和法律，高于地方性法规和规章。 (四) 地方性法规（自治条例、单行条例） 地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，作为地方司法依据之一规范性法文件的总称，效力不超出本行政区域范围。 (五) 行政规章 行政规章是有关行政机关依法制定的、关于行政管理的规范性法文件总称，可分为部门规章和政府规章两种。   二、开展全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)的评选工作 1995年，建设部印发了《全国优秀物业管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知（建房[1995]120号）。在全国开展了“全国优秀物业管理住宅小区”的考评验收工作。 1996年8月，建设部下发了关于《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法》的通知(96)建房字第008号，将争创“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”的达标活动纳入建设部日常管理工作。 2000年5月，建设部又下发了关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（建住房物[2000]008号，以下简称《通知》）。 全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)评比工作的开展，有力地推动了物业管理规范化的运作。 三、建立物业管理从业人员持证上岗制度 为了全面提高物业管理从业人员的素质，规范物业管理行为，1996年9月，建设部人事教育劳动司、房地产业司共同下发了关于实行物业管理企业经理、部门经理，管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培[1996]41号）。通知要求，从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位制度。从1999年1月1日起，应全部实行持证上岗。 四、 建立物业管理企业资质管理制度 1999年10月31日，建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》（以下简称《试行办法》）的通知。建设部要求物业管理企业按照《试行办法》的规定申请企业资质等级，等级划分为一、二、三和临时资质四种。并规定，未经主管部门进行资质评定并取得相应资质证书的企业不得从事物业管理业务。 五．规范物业管理服务收费行为 (一) 《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 1996年2月9日，国家计委、建设部联合下发了关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知(计价费[1996]266号. （二）、《物业服务收费管理办法》 为了进一步规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，国家发展和改革委员会会同建设部，于2003年11月15日联合发布了《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）。该管理办法自2004年1月1日起执行， [1996]266号同时废止。 (三) 《物业服务收费明码标价规定》 2004年7月19日，国家发展和改革委员会会同建设部，下发了关于《物业服务收费明码标价规定》(发改价检【2004】1428号)。制定此规定的目的是为了进一步规范物业收费行为，提高物业收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展。该规定自2004年10月1日起实施。 六、建立住宅共用部位共用设施设备维修基金制度 1998年，建设部、财政部联合印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知（建住房[1998]213号）。第213号通知包括了以下内容： （一）、维修基金的适合范围 （二）、有关定义 （三）、维修基金的缴交 （四）、维修基金的使用 （五）、监督管理部门 （六）、纠纷和处理 （七）、罚则 七、建立物业管理企业的财务管理制度与税收政策 （一）、《物业管理企业财务管理规定》 1998年1月1日起施行的《物业管理企业财务管理规定》（财基字[1998]7号，以下简称《财务管