昆明大学城商铺定价系数专题报告.ppt

客观市场定价 影响价格确定的各因素的调价说明 户型结构差异调价 总价+地下室总价 赠送地下室的，地下室按2500元/平米计算加入总价，再用总价反推单价。 -0.3 剪力墙过多，影响1/2使用面积的 +0.33 单层铺：按一层单价为2层单价2倍计算得出单层铺单价为双层铺的1.33倍， -0.2 剪力墙过多，影响1/3使用面积的 -0.1 剪力墙过多，影响1/4使用面积的 调价说明 户型结构特征 项目概述 定价原则概述 利润最大化的项目组合调价 客观市场定价 项目产品分析 报告思维导图 利润最大化的项目组合调价 优惠提价 由于在确定项目销售执行均价时已经考虑项目优惠提价，所以无须再次进行项目优惠价格提价。 挤压调价 为了促进内部认购当日的销售，同时保证开发商的销售回款速度，在制定开盘执行价时，需要通过价格的挤压调整（故意制造定价错误），最终得出项目终价。 供求关系调价 整个项目共有可售304套房源，这其中，小面积低总价的房源严重欠缺对此部分户型进行加价，加价幅度不超过1000元/平米； 利润最大化的项目组合调价 竞争规避调价 由于项目同质产品过多，项目的定价过程中必须要注意尽量避免内部竞争，具体的竞争规避调价措施为： 在确保整体均价的基础上，将总价易控的独立商铺的价格整体调提高，相应降低底商的价格，以此确保底商的跑货； 为了促进底商的认购销售，故需要对底商进行挤压差异调价，充分保证项目有少量低价促销房源，让客户自己发现同质差价，借以提高商铺的挤压跑货； 为保证大面积房源的销售，在价格制定时，需要进行严格的总价控制原则，即确保单套房源总价在一个易接受的区间，如总价1002340元的房源，需进行小幅度调价，使得总价为999999元。 利润最大化的项目组合调价 促销策略调价 促销策略调价，其主要目的是为了加快销售速度，同时缩短回款时间，主要手段就是在销售期间，对剩余房源进行阶段性调价，调价原则为只升不降，因为房地产市场有一个定性规律“买涨不买跌”。通常市场因素指标包括：宏观政策变化导致房价下跌等。 终述：通过对项目每一套房子的价格调整，做到一房一价，让客户有充分的选择性，同时确保每个客户可以按照市场价值买到合适的房子。项目定价保证的是低价入市，同时价格具备后期涨价的空间，保证内部认购的销售回款速度， 同时确保整个项目实现利润最大化，根据内部认购销售情况，本次定价市场接受情况，再对后期开盘价格进行调整。 销控策略 销售房源控制 本次内部认购，原则上所有房源全部放出，但须对30%左右房源进行销控，以保证后期开盘及价格调整空间。对销控的房源必须是整幢销控，销控范围为步行街30%以上商实，南区两个八面风，及南区的部分底商。 销控面积：12183.49平米 占总面积的30%，销售价格 占整盘销售金额的45%。 公开商铺 销控商铺 商业步行街 谢 谢 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 大学城商铺定价系数专题报告 项目概述 定价原则概述 利润最大化的项目组合调价 客观市场定价 项目产品分析 报告思维导图 项目背景 项目地块 大学城片区 吴家营片区 斗南片区 大渔片区 项目地块位于昆明呈贡大学城内 项目地块临近昆明大学城与吴家营片区的交界处，距离新行政中心约两公里。 项目地块周边主要有，昆明医学院、云南中医学院、云南艺术学院。 项目概况 经济技术指标： 总用地面积：29.91公顷 净用地面积：22.54公顷 地上总建筑面积：56.05万平方米 住宅建筑面积：50.34万平米（3050户） 商业建筑面积：41000平米（可售） 公建配套建筑面积：11320.72平米 项目住宅部分为定向销售，住宅底商及商业步行街将面向市场进行销售 住宅底商 独立商业 商业步行街 项目概况 项目背景 项目概况 项目情况介绍 在项目情况介绍中，主要从以下六个方面对项目作出描述： 项目情况 地理位置 环境 市政配套 项目规划 面积 规模 项目概况 项目情况介绍 地理位置：位于呈贡新城，大学城内昆明医学院旁； 项目环境：目前大学城共计五个高校教职工住宅小区，均为住宅定向开发，配建部分商业，正在兴建包括本项目在内四个高校教职工住宅小区，同时均配建有部分商业。 市政配套：目前除了有高校进驻以外、片区教育配套、金融配套还不够完善，医疗配套和商业配套较为欠缺，但后市发展潜力巨大；昆明大学城中的多数高校还在建设中，大学城仅有部分学校有师生入驻，未来二至三年内将逐步成熟。 项目规划：本项目商业在满足社区配套的同时成为片区内的一个商业中心； 面积：20——1800㎡，主力户型100——150㎡； 项目规模：项目总建筑面积达5