房地产开发与前期物业管理.pdf

房地产开发与前期物业管理 一、房地产开发与物业管理的关系  1、房地产开发与物业管理是房地产产品生产和消费的 整个过程中,提供专业产品和服务的两个不同环节。 (1)房地产开发负责从规划、建设到销售的部分;物业管理 负责物业使用、维护和消费部分。 (2)两项工作本身具有基本的差异性,各具特点且需专业知 识和专业技能才能满足市场需要。 (3)是在同一项目、同一客户上两个不同的环节,需要妥善 解决衔接问题,在时间上、质量上和责任上理顺关系,分 清责任和权利义务关系。 一、房地产开发与物业管理的关系  2、房地产开发是物业管理的前提和必要条件。 （1）开发商提供了物业的公共设备、设施、场地和配 套服务设施，这些是物业管理服务的对象和提供服务 的物质基础。 （2 ）开发商提供了办公用品等，这些是物业管理服务 的工作条件。 （3 ）有些条件是建筑规划或相关法规规定必须提供的； 但有些项目或规定项目的具体配置是发展商根据市场 情况和本身的经营理念自愿提供的。 一、房地产开发与物业管理的关系  3、物业管理为房地产提供了品牌支撑。 （1）从房地产开发的角度看，物业管理提供了某种意 义上的 “售后服务”，其服务方式、服务内容和服务 质量无疑是客户选择房屋的重要因素。 （2 ）物业管理关系到生活方式和生活质量，且与物业 的保值和增值密切相关，加上物业本身的价值较高和 物业消费的长期性和必需性，使得物业管理服务相比 其他产品的 “售后服务”，其重要性更大，消费者在 选择商品房时会给予更多的关注。 （3 ）房地产开发商为了促进物业销售，增强消费者的 信心，在物业管理上非常注重，甚至于愿意补贴物业 管理，以此来提升自己的品牌。 一、房地产开发与物业管理的关系  4、分业经营是大势所趋 (1)业主知道比较物业管理的服务优劣,并有权 决定物业管理公司的选聘; (2)大量专业的、实力雄厚的、规模较大的本外 地物业管理企业在市场上竞争; (3)业主日益成熟,善于将经济法律问题政治化； (4)当时造成开发与物业一家的条件已经消失。 一、房地产开发与物业管理的关系  5、物业管理与房地产开发的矛盾 （1）遗留问题纠缠不清,涉及到物业建设过程中的设计 问题、工程质量问题、配套设施问题、设备选型问题、 装修材料问题、销售时的承诺问题等,消费者往往界 定不清责任,而物业管理经常代为受过但又无力解决 问题。 （2 ）割不断的 “母、子”关系,使物业管理的市场化运 作程度不够,物业管理企业在经营和运作上受到制约, 缺少独立性和经营自主性,影响专业化水平的提高等。 二、物业管理的概念及内涵  1.狭义的物业管理 是指依法成立的物业管理企业法人通过市场 机制作用接受特定业主或业主集体的委托,依 据物业管理法律法规、行政规章的规定和按 照委托合同的约定,对受托管理的物业进行维 护、改良或用于经营,对基于受托管理物业发 生的公共秩序实施监护,对物业的业主和使用 人提供特约服务,并依约定合理收取单纯物业 管理劳务报酬和特约服务报酬的专业服务性 行为。 2.广义的物业管理 指业主对自己拥有的物业依法实行个体、团体自治 管理和业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业 管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护 相关区域内的环境卫生和秩序的活动。  (1) 管理对象是物业，即楼宇。  (2) 服务对象是人，即业主和使用人。  (3) 管理经济属性是有偿服务。  (4) 管理法律属性是委托代理关系。 3.泛义的物业管理 是指法定或政府授权的行政机关和行业组织、业主和合法接受业主及业 主集体委托代管物业的人(包括法人、自然人),对合法归其管辖范围内 的物业和利用 物业的社会关系秩序,按照法定的或约定的技术规范、主 体境位和行为规范进行治理、监控、维护,并对物业产权、使用关系人 (包括物业所有权人即业主、物业使用权人、物业受托管理人和其他物 业临时使用人等)提供法定或者约定服务的行为。 三种管理主体：国家行政管理、业主自治管理和委托管理 三类业务类型：对物业的管理性服务、对公共秩序管理性服务和满足物 业的产权、使用关系人需求的特定服务 三