济南长清区大学城1500亩项目南区规划设计任务书（上）.ppt

济南别墅市场分析 长清区及项目周边区域概述 长清区简介 风景秀美，景观丰富 长清区五大功能定位 长清区城市发展框架 济南西部城区规划 城市规划 西部区域—济南发展重要一极 交通便捷 区域市场小结： 项目周边区域分析 分析项目所在区域市场的特点，是准确判断项目的市场开发方向，以及产品、价格定位的基础. 对项目所在区域市场的认知，首先要从项目所在区域在城市总体规划中的区域地位入手. 本项目位于济南市西部新城区大学科技园的中心地带，该区域的规划目标决定了本项目未来的市场前景. 区域具体规划状况 济南市西部新城区由五部分组成：长清历史文化古城区、经济技术开发区、农业高新技术开发区、五峰山省级旅游度假区、大学科技园，其中大学科技园是西部新城区的中心区。 西部新城区发展将以工业化、城市化、国际化为目标，以京沪高速铁路枢纽为依托，商贸、金融和物流产业为支撑，以发展高等教育、高科技产业、生活居住、旅游休闲为重点，实施大规划，展开大建设，促进大发展，形成“山、水、绿、城”相融一体的格局。 大学科技园规划开发状况 本项目所在区域的具体片区——大学科技园，位于长清区城区东部，距济南市区16公里，东起京福高速公路，西至济菏高速公路，南起崮云湖以南一带山体，北接经济开发区和农业高新技术开发区 规划面积43.11平方公里，建设用地29平方公里；规划入住的高校14所，24万在校生，建成以后将是一个拥有40万人口的现代化城市新区 济南市西部新城区中心区——大学科技园的开发实行土地混合开发，在打造大学科技园的同时也安排了商业，居住，休闲绿化带，从而使其保持了永续的活力和繁华 大学科技园发展概况 大学科技园发展概况 大学科技园发展概况 大学科技园发展概况 区域状况分析结论 该区域属于城市新型发展区域，脱离原有城区，基础设施较弱，尚处于刚刚开始发展阶段. 区域特性较为单一，主要以大学作为支撑。从商业上讲，学校学生人数较多，其消费能力比较超前，但仅局限于日用消费品方面，对居住房屋的需求主要体现在租赁方面，对居住房屋本省并没有购买考虑. 区域发展受长清区影响较大，虽说长清由县改区，但是其经济及社会发展与济南城区相比差距较大，本区域更多的市政及公共服务配套尚需依托于长清区，因此本区域独立认知度不足. 区域整体被济南城区消费者认知度较差，这种印象改观尚需时日. 区域整体后发力较大，3至5年内发展将极为迅猛，但发展速度受限于政府的投入程度及济南区域规划的落实程度. 区域市场PK 济南市住宅市场分析 住宅市场投资---房地产投资额及增长率 住宅市场投资--住宅投资额及增长率 住宅供应情况----住宅空置面积 商品住宅施、竣工情况 2006年长清区土地市场供给 区域房地产市场发展状况 总体特征 区域规划雏形显现，市场处于起步阶段 区域生态环境良好，旅游资源丰富，为房地产业发展提供了良好的自然条件 当前市场供应量增加较快 随着区域规划的不断实现，区域人口的增加，未来市场需求将会不断扩大 区域市场格局 区域市场格局 长清区供应市场现状 供应市场现状 供应市场现状 别墅市场研究 市场综述 供给市场分析 建筑面积分析 价格分析 总价分布 产品分析 面积分析 面积分析 建筑风格 容积率 物业管理 典型楼盘客户分析 燕子山庄 燕山樱园 加州花园 国华东方美郡 千佛山熙园 莱茵小镇 莱茵小镇 祺苑 祺苑 蟠龙山水 齐鲁水郡温泉岛 别墅市场小结 销售价格：总价在190-470万元。 主题推广：济南市首家纯美式别墅小区—加州花园(推广方式主要采用电视楼宇) 项目特点：三面环山，面临百亩果园，紧靠卧虎山水库，是空气清新、环境优美的风水宝地；小区内建生态公园、圆梦湖、公共游泳池、网球场、篮球场、儿童乐园等；小区配套有会所、超市、诊所、洗衣店和中西餐厅、音乐酒吧、商务中心等。 优劣势： 涉外别墅项目，别墅物业完善的社区生活配套是吸引客户购买的重要因素，社区智能化配套较为先进。 购房客户分析： 客户构成多元化，主要有企业管理人员、海外归国人士、体育明星等，其中60%为自住，40%为度假。 项目位置：千佛山以南，舜耕山庄以东，旅游路南，阳光舜城以北 项目规模：项目占地约500余亩，建筑面积20余万平米，小区总套数700余套。周围有几千亩的森林，植被良好。 开 发 商：山东国华时代投资发展有限公司 设计公司：加拿大DAA公司设计 销售价格：均价约10600元/平方米； 主题推广语：浩瀚森林上的城中别墅 销售分析： 联排别墅尚未开盘，户型面积200-600平方米间，未完全确定，处于前期客户积累阶段，5栋独栋别墅已经内部销售，联排41套，面积为220-300平方米。 目标客群定位： 定位于济南高端人群，主要满足升级享受型置业者的居住需求。以享受型客户为主--企