四川宜宾新鹏盛世临港商业思路报告.pptVIP

新鹏盛世临港商业思路 * 2.1 新鹏商业经营思路-营销建议 鉴于： 第一、新鹏公司对于商业综合体项目的运营处于初始阶段，需要通过项目运营，获得商业物业经营管理经验，打造专业化运营团队，保障其他项目的良好开发运营； 第二、物业的持有不利于资金回笼和缓解现金流压力；物业的出售有利于资金回笼，但不利于商业运营团队的培养。 第三、商业物业出售，受让人对于商业的经营我们无法把控，不利于综合体项目统一定位规划、统一招商经营，项目经营风险加大，可能导致长虹国际城项目品牌和形象受损。 2.1 新鹏商业经营思路-营销建议 建议： 第一、集中商业（含酒店）持有经营，底商全部出售；可确保集中商业产权统一，利于经营；底商出售可确保资金回流； 第二、转让集中商业（含酒店）部分股权，但需确保我方控股。 集中商业一：高档购物中心，“奥特莱斯+大型主力店（大卖场）”为主的购物中心模式，零售业态占比较大，即以大型超市为主力店，其余部分根据定位及业态配比自行招商，以联营方式为主，实行统一收银，以达到收益的最大化； 集中商业二：中高档购物中心，零售业态占比减小，餐饮、娱乐等业态占比增加，以联营方式为主，实行统一收银，以达到收益的最大化； 五星级酒店：引进国际知名酒管公司，以品牌加盟、委托管理的模式经营。 2.1 新鹏商业经营思路-经营模式 商业总体定位：宜宾首席区域购物中心 商业总体推广语： 盛世临港——宜宾首席区域购物中心 盛世临港——宜宾第一MALL 盛世临港——宜宾传统零售业终结者 盛世临港——宜宾国际化财富中心 盛世临港——宜宾CBD东移 财富东移 盛世临港——宜宾未来富人区 盛世临港——最时尚、最潮流的新兴居住区 2.2 新鹏商业总体定位 2.3 新鹏商业推广案名方案 * 另附专题研究 2.4.1 收银方式概念 ■ 收银方式：有统一收银及自收银两种方式。 ■ 统一收银： 由购物中心运营商统一代商家收取售货款。顾客在各品牌店选择好物品及服务后，导购员开具售货小票，顾客统一到运营商开设的收银台结账，运营商按照约定时间（一般为月结、特殊品牌另议）及合同约定扣除一定的租金或联营抽成后给品牌商家结款； ■ 自收银： 各品牌商家自行收银。 * * 2.4 关于收银方式探讨 2.4.2 利弊分析 * * 2.4 关于收银方式探讨 1、统一收银 ■ 有利之处： 有利于获取现金流。假设有2万平米商业采取统一收银，每平米每月产生的销售收入为1000元，则每月末的现金流可达到2000万元； 有利于品牌商家的招商。部分品牌商家只考虑以联营方式合作，统一收银可以掌控销售收入，实现联营合作方式，确保招商品质；此外，统一收银有利于品牌商规避自收银资金风险，连锁品牌商家更容易接受该收银方式； 有利于了解各商家经营情况，便于实施末位淘汰制，有利于商场坪效的不断提升。 ■ 不利之处： 投入成本加大。 统一收银需增加人工（约20人）、收银设备，收银系统等投入，并配置网络工程师； 资金风险。统一收银将产生资金管理的风险，如现金被盗等。 2、自收银 ■ 有利之处： 操作简单，投入少； 资金管理风险低； ■ 不利之处： 连锁知名品牌及有实力商家引进受一定限制，货品丰满度、商家装修形象等难以控制，从而影响商业整体定位形象； 经营管理，营销模式（指经营后开展统一的促销活动）受限制； 专柜员工的销售技巧、售后服务水平参差不齐，软性服务的不足影响消费者信心； 难以实行末位淘汰制，动态招商难以实现； 商家经营品项、折扣力度难以控制； 长虹商业自主品牌难以形成； 现金流大打折扣；对商家及购物中心整体经营情况无法实行监控。 * * 2.4 关于收银方式探讨 综上所述，实行统一收银利大于弊，建议采取统一收银。 新鹏商业招商思路及节点 * 3.1 新鹏招商总体思路 1、完善商业管理公司组织架构，由招商部主要负责新鹏盛世临港项目的招商； 2、尽快推进招商，以招商促销售；通过招商引进知名主力商家，提升综合体整体价值，推动商铺及住宅销售。 3、目前招商重心应放在五星级酒店及集中商业（奥特莱斯及主力店大卖场）上，通过引进酒店和奥特莱斯提升片区形象，通过集中商业拉高片区租金水平； 4、为确保开业效果及持续良好经营，建议整体开业率需达到90%以上，周边道路确保通行，新增公交站台开通，绿化景观呈现，停车位基本能满足使用要求； 5、在招商定价上应综合考虑，在确保总体租金水平基础上，既要考虑