合肥信地城市广场项目商业战略定位.pptVIP

信地城市广场项目商业战略定位物业发展建议报告 谨呈：—— 香港信地房产开发有限公司 报告思路 思考问题4：内需是否有市场有需求？ 合肥现商业格局：多足鼎立，各为棋主 以老城区（淮河路步行街、鼓楼、商之都）为中心的商圈 以元一时代广场、红星美凯龙为主体的新火车站商圈，人流物流并重 以百大CBD和国购为领跑的三里庵商圈，聚集人气，矗立于合肥城西 以明发广场为中心的北部商圈，凭专业运营优势，借五百强的名声于合肥城北 以世纪金源为主体的滨湖商圈，现代、前卫，雄踞于巢湖之滨 100万平米的商业体量如何形成自己的特色？ 优越的地理位置优势，人流饱有量并重 但要避免重叠的格局化经营 要考虑的风险因素 1、地理位置优越，但规划格局欠考虑，集市≠商业 2、雷同的开发模式、建设重复，空置率带来的高风险 3、商业的后期管理不足所带的风险不可控 思考问题4：内需是否有市场有需求？ 合肥这个城市，陈旧而郁闷，商业氛围平淡而无奇 虽说是省会城市，可老天似乎对合肥特别地不公平 所有先进、时尚的东西似乎都离合肥很远 连看个大片也要比别人晚三四天 点线面的三点模式成了大部分合肥人生活的全部，每天生活相对枯燥 他们内心无比希望合肥能像深圳、上海一样快速地发展起来 带给他们更精彩的明天 洞察：渴望享有先进、有點兒意思的生活方式 思考问题5：读白消费者心声 我们的定位是什么？ 伍 五同策的定位观点 ▼ 高度:大盘改造区域 青岛李沧区定位上海闸北区定位 ▼ 方向:台湾台北车站 台北车站的一体两面内外通吃，是最佳借鉴 ▼ 小结: 国内案例总结——以交通枢纽带动板块 思考问题2：单一专门业态市场或综合市场？二三级城市商业的发展模式探讨 思考问题1：安徽的重要支撑行业及出口业 问题1结果：制造业、房地产、民间投资是在2010年后具有很强的发展实力 汽车、纺织、工艺品等是安徽主要的出口支撑产业 问题2结果：大规模、综合性、集合式商业中心圈 思考问题3：外向型商圈的成立是否有其必要性和特殊性？ 问题3结果：集合式外向型商圈 外 需 内 需 思考问题4：内需是否有市场有需求？ 问题4结果：地理位置优越、人流饱有量大，避免重叠的格局化经营 思考问题5：消费者的想法读白？ 问题5结果：先进的、有点意思的生活方式 回顾——战略定位：合肥站前商圈特性分析 项目定位 关键词： 体量：100万方 物业类型：商业+办公的综合体项目 位置：站前商圈 商业形态：综合性商业中心圈 功能幅射范围：内需+外向型结合 关键词：窗口、产业链的带动发展、幅射更广 论据支撑： 1、打破区经济、发展区域经济； 省会经济圈以合肥为核心，六安、巢湖为核心层，向周围更广阔的空间扩展， 进一步辐射到沿江沿淮城市群 2、产业带动的商业地产发展； 十一五计划中重点产业的对外服务窗口，会展汽车、装备制造、家用电器、 化工及橡胶、轮胎、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药、食品、农副食品 3、国贸中心，办事处的对外联络点 4、展览中心+对外服务点 合肥市的城市名片 “一体两面”的站前百万商业旗舰 一体：商业+办公，产业链的发展带动的业态 作为展示、窗口、对外联络点、驻安徽办事处、 依托经济圈，幅射整个安徽 两面：内需+外向型商业相结合 内需：满足合肥本地的需求 外向：靠产业带动，幅射整个合肥经济圈，形成 并带动省会经济圈的发展 参考案例：台北车站 案例参考选定原则： 1、国内的站前商圈能做得出彩、并能提供我们借鉴的并不多； 2、能借鉴成熟、有长期可持续性发展的规划格局好的商业案例； 营销观点：回归项目本身 思考1：站前商业的客群？ 思考2：后站商业的客群？ 商业地产的投资者50% 当地生意人，经营者50% 行业的企业主占80% 外向型商业： 内需型商业： 配套商业： 批发+零售：服装、食肆、住 零售+展示为主：会展+汽车制造业 +家用电器+电子信息及软件 站 前 商 业 后 站 商 业 可能会有少量行业交叉 台北车站平面图——本项目对照效果示意图 站前——外向型商业： 具产业发展链带动的业态 功能类型： 零售+展示+形象窗口 后站——内需型商业： 衣、食、住、行 功能类型： 批发+零售 立体的交通通道、大厅、车站 便民服务、