城市房地产进入研究框架与模型v3.doc

城市研究框架及模型 宏观层面 城市概况 城市建成区面积（精确目标市场规模）城市间横向 城市化率（城镇人口/总人口——了解城市化发展进程，精确目标客户群规模）城市间横向+动态纵向 GDP总量及增长率（近三年——分析城市经济发展水平及速度）城市间横向+动态纵向 人均GDP（近三年——经济发展水平与人口的均衡配比）城市间横向+动态纵向 人均可支配收入（近三年——反映居民购买力）城市间横向+动态纵向银行存款余额（近三年——未来潜在居民购买力）城市间横向+动态纵向 人口 常住人口、户籍人口以及外来人口各自的现状及波动（两次普查数据——未来市场需求）城市间横向+动态纵向 人口迁入迁出比（两次普查数据——人口波动情况）动态纵向 人口年龄段分类（两次普查数据——对产品偏爱程度的区分）动态纵向 人口教育分类（两次普查数据——对产品偏爱程度的区分）动态纵向 人口红利（两次普查数据）动态纵向 产业 镇区经济 城市产业结构（近三年——产业发展潜力及对未来人口吸引力）动态纵向 支柱产业及代表企业（成规模的产业集群具体到乡镇） 产业人口（近三年——为后期目标客户群的确定做铺垫）动态纵向 就业率（近三年——侧面分析产业发展状况）动态纵向 城市基础设施 城市定位语、城市定位格局（关注和管辖其的核心城市的关联）、交通路网、片区现状 城市发展优势（整体了解城市未来发展潜力） 正在投入基础设施城市未来发展方向（分析城市未来发展重点及对外来人口的导入潜力） 房地产市场 基本数据 房地产投资额及增长率（近三年——房地产市场资金活跃度）投资额：动态纵向、增长率：城市间横向 人均居住面积（近三年——了解潜在客户群户型偏好）城市间横向 土地市场 土地成交量（近三年——房地产的开发热度及未来潜在供应量）动态纵向 土地成交均价（近三年——直接影响房屋成本，进而影响商品房价格）动态纵向 土地未来供应计划（未来一年——分析未来土地供应情况，了解企业机会）动态纵向 商品房市场 整体市场 供应面积（近三年——直接反映房地产市场活跃程度）动态纵向成交面积（近三年——直接反映商品房市场活跃程度）动态纵向 成交均价（近三年——反映商品房价格水平）动态纵向+城市间横向 住宅、商业、写字楼三种业态占比（近三年——反映三种业态的发展趋势）城市间横向 商品住宅市场 供应面积（近三年——直接反映房地产市场活跃程度）动态纵向 成交面积（近三年——直接反映商品房市场活跃程度）动态纵向 成交均价（近三年——反映商品房价格水平）动态纵向+城市间横向 库存面积（近三年——反映商品房未来可推体量）动态纵向 套均总价（近三年——反映客群对于总价的接受程度）城市间横向 成交结构（近三年——反映客群对于细分产品的偏好和可接受程度）城市间横向 供求比（近三年——分析供求是否平衡及发展趋势）动态纵向+城市间横向 存销比（近三年——反映市场去化，预判未来市场压力）动态纵向+城市间横向 交叉分析 房价收入比（近三年——是否在居民承受范围内，以及其趋势的变化）动态纵向 房地产投资年均增长率/GDP年均增长率比较（近三年——房地产投资与经济总量增长相比是否适宜）城市间横向 房地产开发投资额/固定资产投资额（近三年——反映房地产的开发热度）城市间横向 商品住宅均价增幅/人均增幅（近三年——反映客群对于房价涨幅的可接受能力）城市间横向 年均土地出让量/年均住宅成交量（近三年——预测未来市场上市量和竞争压力）城市间横向 常住人口增长率/住宅成交增长率（近三年——市场需求及容量的变化关系）城市间横向 房产价格梯度（最高价/中位价/最低价的两两对比——反映市场成熟度）城市间横向 全国TOP0房企入驻数量（城市房地产活力及对房企吸引力）城市间横向 新房/二手房成交套数（近三年——房地产市场是否在趋向饱和）城市间横向 房地产投资机会 三、板块 1. 板块的行政划分（了解板块的具体位置） 板块的特征分析（分析板块各自的特色） 板块在城市规划中的功能作用（了解板块未来发展定位及潜力） 板块房地产市场 土地市场 土地成交量（近三年——未来潜在供应量）动态纵向+板块间横向 土地成交均价（近三年——直接影响房屋成本，进而影响商品房价格）动态纵向+板块间横向 商品住宅市场 供应面积（近三年——直接反映房地产市场活跃程度）动态纵向+板块间横向 成交面积（近三年——直接反映商品房市场活跃程度）动态纵向+板块间横向 成交均价（近三年——反映商品房价格水平）动态纵向+板块间横向 板块的代表楼盘（分析热销原因，进而得知客户对商品房的一些偏好） 板块客群（了解板块的客群范围、特征和选择倾向）、板块