影响价格因素分析.PDFVIP

第五章 影響價格因素分析 影響價格因素分析 不動產估價師為評估不動產價格，常須尋找影 響不動產價格之因素，也因此須蒐集市場資 料，其資料包含一般性資料、區域資料和個別 性資料。 影響價格因素分析 一般因素資料： 指對於不動產市場及其價格水準發生全面 影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素。 區域資料： 指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。 個別性資料： 指不動產因受本身條件之影響，而產生價 格差異之因素。 第五章 影響價格因素分析架構圖 影響價格因素分析 一般因素 區域因素 個別因素 影響價格資料分類與來源 社會因素 土地 總體性 經濟因素 建物 區域性 行政因素 個別不動產影響性 其他 第一節 一般因素 一般因素包含社會因素 、經濟因素 、行政因 素。 社會因素包含 人口成長、人口分布與遷徙、家 庭結構與追求舒適居住水準 。 經濟因素則包含國民生產與經濟成長 、國民所 得 、物價變動 、利率水準 、貨幣供給 、國民儲 蓄 、外匯管制 。 行政因素則包含 土地使用計畫 、國民住宅政 策 、土地政策、農地政策 、不動產交易安全制 度 、財政政策 、經建計畫。 第一節一般因素 -社會因素(1/2) 社會因素包含人口成長、人口分布與遷徙、家 庭結構與追求舒適居住水準 ，其含意如下： 人口成長： 因人口會不斷增長，而土地供給卻是固定 的，故需求將逐漸增加。 人口分布與遷徙： 1.都市地區人口分佈較為密集，房地產價格漲幅 較高。 2. 人口遷入比例高之都市，房地產價各漲幅較 高。 第一節一般因素 -社會因素(2/2) 家庭結構： 1.平均每戶人口逐年降低，對於住宅單位需求相 對增加。 2.除偏遠地區外，都市地區平均戶量最低，對小 面積之套房需求增加，對出租性住宅需求亦 增。 追求舒適居住水準： 住宅市場有所謂「下濾現象」，即第一次 多購買中古屋，第二次以上購買者多數購買新 屋，其隨著所得之增長，對品質、面積等之需 求亦增。 第一節一般因素 -經濟因素(1/4) 經濟因素則包含國民生產與經濟成長 、國民所 得 、物價變動、利率水準 、貨幣供給 、國民儲 蓄 、外匯管制 ，其含意如下： 國民生產與經濟成長： 台灣地區屬於海島經濟，須藉拓展對外 貿易以促進國內生產之發展，故對外貿易在台 灣經濟發展上占有重要的地位。 第一節一般因素 -經濟因素(2/4) 國民所得 : 1.都會區之高收入家庭，將住宅專供居住用比率 較高。 2.都會區之高收入家庭，有較高使用新近竣工住 宅比率。 3.高所得者有較高之自有住宅比率；至於租屋 者，其家庭所得偏低。 4. 家庭所得高低會影響每人享有樓地板面積之大 小，惟與家庭人數亦有關聯。 第一節一般因素 -經濟因素(3/4) 物價變動： 指物價膨脹率，其上漲率越高，不動產價 格越高。 利率水準： 不動產交易特性之一，其買賣不動產，皆 是大筆資額，因此可投資或置產。 貨幣供給： 指貨幣供