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房地产公司成本控制指南 目 ? 录 第一项·········立项成本控制要点应用指南 第二项·········规划环节成本控制要点应用指南 第三项·········招投标环节成本控制要点应用指南 第四项·········施工环节成本控制要点应用指南 第五项·········材料及设备采购环节成本控制要点应用指南 第六项·········销售环节成本控制要点应用指南 第七项·········工程预决算环节成本控制要点应用指南 第八项·········期间费用的成本控制要点应用指南 第九项·········物业管理成本控制要点应用指南 第一项?? 立项成本控制要点应用指南 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，动作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。? 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 开发形式 1、新征土地 (1)征地费用 ①少交或晚交，力争减免 ①项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二 (2)拆迁安置费用 ②房产确权后办理拆迁安置费用 ②项目部负责 (3)大市政费用 ③自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 ③工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分 (4)规划条件 ④满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低成本 ④项目部、设计部负责 2、买断项目 (1)买断内容 ①明确买断内容明细 ①项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成 (2)付款总额 ②为公司争取最大利益 ②项目部负责 (3)付款时间 ③周期长、次数多 ③项目部负责 (4)三通或七通一平的标准 ④明确验收标准明细 ④工程部、项目部负责 (5)手续风险 ⑤与项目付款时间直接挂钩 ⑤项目部负责 3、合作开发 (1)合作方式 ①符合集团要求，有利于北京公司 ①项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成 (2)分成比例 ②双赢原则 ②项目部负责 (3)交房时间 ③尽可能地延后交房 ③工程部负责 (4)交房标准 ④不低于合同中交房标准 ④项目部负责 (5)付款总额 (6)付款时间 ⑤⑥选择有利于公司利益方式 ⑤项目部负责 ⑥项目部负责 第二项 ?? 规划环节成本控制要点应用指南 ? 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和种类评审委员会在该环节承担主要的职能。 控制 要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 1、规划方案 (1)可行性规划设计 ①市场信息搜集和分析 ②市政状况信息分析 ③规划要点确立 ④可行性研究设计任务书 ⑤可行性设计变更 设计部负责，项目、审算、销售部配合 暂缺相应可操作参考文件 (2)方案评审 ①组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定 ②未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审 由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责 (3)设计成果 ①对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 ②设备选型方案提前确定 设计部负责，工程部配合 根据提交的设计成果进行投资估算 审算负责，设计部配合 2报批设计 (1)设计方案 ①根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 设计部负责，项目部、销售部协作 暂缺相应可操作参考文件 ②方案设计招投标 设计部负责 ③方案设计评审 招投标评审委员会 (2)报批 ①注意市政设计 ②注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 项目部负责、设计部配合 3、扩初设计 (1)扩初设计要求 ①对报批设计进一步调整 ②设计要求 第三项 ?????????????? 招投标环节成本控制要点应用指南 ? 招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际动作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书的制订，重点在于评标。 控制 要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 1、投标单位的选择 (1)资质 (2)管理水平 (3)技术力量 (4)历史记录 (5)资金实力 (6)合作经历 ①建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库 ②从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位 ③主办部门推荐五家投标单位招标工作组 工程部负责工程监理招投标合同 设计部负责设计、环境、装