开发商物业公司与业主法律关系.docVIP

PAGE PAGE 1 开发商、物业公司与业主法律关系分析 题记： 说到要做到 （销售承诺，以合同作为解释依据） 做到要做好 （正确、全面履行合约） 做好要有记录 （证据意识，不扯皮，把问题堵死） 背景： 1、最高人民法院《建筑物区分所有权司法解释》、《物业服务纠纷司法解释》于2009年10月1日施行，业主维权意识较强； 2、精装修交付，其质量缺陷整改难度大，责任不易判定 开发商 产权转移 业主 业委会 物业公司 1 物业公司2 第一部分、交付 1、关于交付标准和交付条件 （1）房屋的交付包括实物交付和文件交付，开发商在交付前应取得相应的工程竣工验收合格证明文件（包括《竣工验收报告》和《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》）、《竣工面积测绘报告》以及《物业接管查验清单》;文件不全的，视为不符合交付标准，购房者可以拒绝收楼，开发商需承担逾期交房的法律责任; 风险防范：按合同约定在交付时提供(公示)，并拍照留存证据。 指引：拍照要有参照物（背景＋保安1人站列），先整体，后单体，要有拍照日期） 房屋交付环节公示法律文件一览表 序号 公示文件 颁发单位 文件便利 1 《预售面积测绘报告》 深圳市地籍测绘大队 在交付时提供（出示）原件并公示复印件 2 《竣工面积测绘报告》 深圳市地籍测绘大队 在交付时提供（出示）原件并公示复印件 3 《 竣工验收合格证明文件》（包括《竣工验收报告》和《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》 《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》深圳市建设局提供，《竣工验收报告》由建设单位、设计、施工、监理签署 在交付时提供（出示）原件并公示复印件 4 《房地产（住宅）质量保证书》 开发商制作 在交付时提供加盖公章的原件 5 《房地产（住宅）使用说明书》 开发商制作 在交付时提供加盖公章的原件 6 《收楼意见书》 开发商制作 在交付时提供加盖公章的原件 7 《业主临时公约》 开发商、物业公司制作 提供原件，在交付时由业主填写或签署 8 物业接管查验清单 开发商、物业公司签署 在交付时提供（出示）原件并公示复印件 （2）入伙前应进行风险排查，必要时提请进行设计复核，确保各项控制指标满足相关设计、报建和规范要求，保障开发项目不存在法律上的瑕疵。 (3)特别关注结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响房屋质量或使用功能的情形，出现上述问题，不能视为符合交付标准。 (4)共用设施及附属配套项目交付应与合同约定一致，否则不能视为按期交付。 2、?业主在收到开发商《入伙通知书》后无正当理由拒绝验收或拖延验收时间的，房屋交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。 3、购房者要求按顺序先验楼再收楼，先收房后交钱（办证税费），或契税在办证时缴纳（但前提是不影响我方办证进程），我方应予答应。 4、购房者如认为房屋不符合交付标准或条件的，应当于约定的异议期内在《收楼意见书》中一次性提出，逾期不提出将被视为同意接收。同样，开发商收到异议后在约定的期限内不予书面答复和处理的，视为购房者异议事实成立，房地产视为没有交付。 5、根据合同第十六条，质量不符合要求，如因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，买方有权解除合同。 风险防范：注意因质量问题退房的限定条件（经检测和复核不能 满足正常使用或安全使用的重大质量问题）；一般质量问题可整改，我司承担的是修复责任，不构成退房或延期交房的理由。 6、开发商逾期交房的法律责任。根据合同第十二条，开发商逾期交房。逾期交房，是按照合同第九条约定的交房时间，如果开发商超过90日，业主有权选择解除合同。 风险防范： （1）向各位业主发出《入伙兼办证通知书》，明确告知业主办理集中入伙手续的时间和地点。注意：凭客户事务组“入伙确认书”办理入伙手续，如提前入伙应予拒绝。 （2）经验收同意收楼的，交付时间为交付钥匙之日，我司应取得钥匙收条和相关凭证。 （3）我司发出了《入伙通知书》，业主无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，交付时间为《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。 （4）业主对验房如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。 （5）我司在接到业主验房异议后，应在 30日内对异议部分做出书面答复和处理意见