农贸市场收租流程方案(初稿).docx

农贸市场商户收租执行流程方案根据我司农贸市场租金收取情况，为今后工作更加全面的展开，初步总结此流程方案。收租相应政策根据运营成本预算、农贸市场运营状况及周边市场的影响，对当年租金的收费标准作出两套以上可选方案，方案制定选择过程中必须注意：以免租期、降价优惠等不同优惠方式，分等级鼓励提前或按期交付租金商户。2、对各商户上一租赁期租金、优惠方式、租金承受力等数据进行归并后对租金数额作出调整，以便体现租金价格公平。3、二、续约缴租步奏1、完成市场内所有商户的分类统计、完成每个商户具体收费政策的制定及确定。针对部分商铺开始同步对外招商。租金缴纳开始节点前30日完成发布租金收取方案、收取方式，强制清退政策。针对每个商户发放应付金额及减免费用预算清单。发动铁杆商户带头、解决问题商户租金缴纳开始节点前15日完成全面开展房租缴纳宣传、对问题商户可能出现的情况进行评估并制定相应对策。同时加大推进招商力度。租金缴纳开始节点前3日完成统一签署新的年度租赁合同，并收取相应商户的租金费用。租金缴纳开始节点同步继续加大招商力度，一边稳定老商户续租缴费一边增加新商户。操作要点说明：1、静态收租与动态招商同步进行，即在通过多种手段收租的同时，积极地推动招商，所有新招商进场的商户均要求全额收取全年租金，进行客户锁定，以此增加a级铁杆商户的数量和所占比重，逐步将租金缴纳形成惯性。2、完成对市场的业态细化调整与招商同步结合，完善市场前期规划的不足。商户分类统计分为：等级a：铁杆商户，经营稳定配合各项工作。扶持等级b：信用商户，经营稳定，工作较配合。扶持等级c：观望商户，经营效益一般，对续租与否持观望态度。尽力争取等级d：问题商户，经营效益一般，随时可能流失。尽力解决问题等级e：捣乱商户，不配合工作，不利于市场稳定。尽力争取，不能争取的坚决打击续约缴租按照a类→e类→b类→c类→d类商户分类推进。续租缴费的各项要素安排地点；农贸市场管理办公室。缴费形式财务人员现场现金收取及银行转账续租缴费程序按照部署节奏提前通知商户续租缴费的各项政策及时间地点提前提供按时缴费租金优惠的预算对比提前准备新年度租赁合同，现场签约后引导至财务人员缴费续租缴费现场管理成立专项小组，总指挥及各专项事务负责人确认商户享受的优惠金额于缴费时直接抵扣捣乱商户如现场闹事需有清退的决心、手段和人员。其他可能问题租赁商铺变动优先未涉及租赁商铺变动的商户签约缴费，最后协调好所有涉及商铺变动的商户再按商铺定价签约缴租。退租商铺对当日退还押金的商户则现场停水停电并锁门；对拒绝续约缴费且拒绝清场的商户，在铺位不与他人冲突的情况下按原合同年租金每日扣取相应押金，押金扣完则停水电并锁门（强制清退需通过合法手段，与缴租政策等同步提前通知明示）。大面积客户抱团拒租拒缴尽力提前做好通知说明工作，提前发动铁杆客户。如现场出现大面积客户抱团，则多人分散负责部分客户、分散协调五、相关思考：1、在租金收取流程开始之前，需要重点处理好的几方面问题：一是经营管理问题；二是物业管理问题；三是市场推广问题。发展才是硬道理，租金的高低及收取的难度最终取决于市场的旺盛程度或者商户对市场未来旺盛程度的预期，只有良性解决了市场经营相关的各方面直接问题，租金收取的阻力才可以正面化解。2、市场的短期形势也是决定租金收取成败的关键点。旺场措施的执行及成效是影响客户信心的最重要手段；反之，一旦现有市场短期内信心难以建立，则现有经营商户必存在大面积拒交租金（僵持）及退铺（决裂）的可能性。这是项目存在的最大显性风险。从做市场的层面出发，大多数项目都有一个从死到活的过程，出现该状况，另一角度看，也是次有利的换血过程，可借机一次性解决诸多遗留问题，为新一轮的招商及运营奠定基础。留下来的是更为可靠的客户，在此基础上，加大招商力度，进一步整合优势业态，做好长期运营的打算。最终，还是发展才是硬道理。如此坚持过开业初期一到两年不稳定的运作期，依然能够生存的市场就已经基本成熟，整个项目同时也已经被带到一个新的高度。3、解决客户争端及波动心理的另一要点则是对收租政策的执行力。租金收取政策经过严谨的制定到决定过程后，实际执行中难免发现一定程度的不合理，此时最优选择长期公信力的建立，逐步养成商户租金缴纳的惯性。