“艺墅北岸”项目营销策划方案精选.pptVIP

市场分析 形象定位 成功的差异化是决定市场成败的致命关键。 本项目位于未来规划的区域，目前还未形成商业居住氛围，周边配套相对较差，从位置、体量和规划设计上对比处弱势； 因此建议本项目形象定位为“城市新中心中高档舒居型院景房”，可从建筑外立面、建筑景观设计及实施、品质服务体现”三方面来进行项目的整体包装，提升价值。 Fourth-------销售周期 “艺墅北岸”项目营销策划方案 目 录： First--------项目概况 Second-------SWOT分析 Third--------市场分析 Fourth-------销售周期 First--------项目概况 城市未来发展及规划 项目概况 地块未来发展及规划 项目概况 罗江县城区土地基准地价一览表 土地 级别 商业用地 住宅用地 工业用地 元/m2 万/亩 元/m2 万/亩 元/m2 Ⅰ 1557 103.80 1245 83.00 145 Ⅱ 1006 71.07 961 64.07 120 Ⅲ 695 46.33 752 50.13 Ⅳ 468 31.20 507 33.80 项目概况 地块区位 本案 本项目位于罗江县环城路北段，紧邻气象局，距离高速路入口约500米。 本案 位于成都平原东北边缘的德阳市的东北角，东接中江县，南连德阳市旌阳区，西靠安县，北与绵阳国家级高新技术开发区相邻；县城罗江镇南距德阳市区23公里，北离绵阳市区28公里。 项目概况 地块现状 地块目前已经开始动工，具备快速启动的条件. 本案 本案 项目概况 交通情况 本案 本案 罗江交通发达，已初步建成较为完善的交通网络。县境内有宝(鸡)成(都)电气化铁路、(四)川陕(西)公路(108国道)、成(都)绵(阳)高速公路、罗桂公路、谭秀公路等数条国道、省道，此外还有127条乡村公路。境内的宝成铁路北起陕西省宝鸡，南行达四川省成都，与成渝、成昆两线衔接，全长669公里，是沟通西北与西南的第一条铁路干线。 项目概况 周边企业 罗江县气象局 四川省罗江县腾运运业有限公司 四海汽车维修中心 东方商用车维修站 罗江县城城西片区，区域内主要以经营五金、装饰建材等业态为主，紧邻住宅项目玫瑰园。 小 结： Second-------SWOT分析 S（优势） 1.项目体量小，开发周期短，开发风险小，利于快速回笼资金； 2.地理位置成熟，离市中心相对较近，交通方便。 W（劣势） 1.人口——2012年末常住人口22.29万人，城镇人口8.63万人； 2.城镇化率过低——2012城镇化率为38.72％，比上年提高1.09个百分点。全国平均城镇化为52.57%。四川为41.82%； 3.缺乏支柱型产业——德阳虽在大力倡导工业发展，但在罗江趋于领导地位的树胶及材料产业，并未能引导及拉动整个城市的经济水平及发展，缺乏核动力； 4.发展滞后——相对四川其他同级县市，发展趋于落后，大量农村人口未涌入城市，在外务工人员较多，县城留守的大多是老人及儿童，对整个城市的发展未能体现强大的作用。 O（机会） 1.农村人口选择在城区居家置业的意识增加，生活方式在发生变化； 2.大量新入驻城市人口将带来销售机会； 3.“成—德—绵、成—绵—乐”城际铁路的连线贯通，罗江在“成—德—绵”地利优势将逐步得以显现。 T（威协） 1.德阳购房补贴已经取消，老百姓购房不能再享受政策扶持； 2.购房者以银行按揭居多，而近期各大银行缩紧房贷政策，给购房者造成很大压力； 3.国家新政出台：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，同时将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房； 4.离德阳市区过近——离德阳仅23公里，由此大量乡镇居民，宁愿选择到德阳定居。 Third--------市场分析 市场分析 罗江县房地产市场特点 罗江县房地产市场在近几年内取得了长足的进步，现阶段楼市开发情况较为理想，体现在以下几方面： 1、整体销售情况理想 现阶段罗江面市的房源较多，各楼盘均反应出较差的销售态势，且各种物业形态的住宅不好的销售效果； 2、楼盘品质不断上升 在今几年内楼盘的品质不断的提升，体现在一是大规模的楼盘不断出现，且规模量越来越大。二是新的物业形态的涌现，现罗江市场在原有多层、小高层电梯公寓的基础上，出现了别墅及高层电梯公寓的物业形态； 3、楼盘价格不断攀升 罗江县楼盘价格在前年和去年以来，价格出现大幅攀升，市场均价从1800元/平米左右，现已攀升到多层均价3300元/平米，电梯均价3100元/平米的