深圳海岸商业广场经营定位方案.doc

海岸商业广场经营定位方案 目录： 一、珠三角购物中心项目定位、功能设置及启示　 二、南山现有商业状况、海岸项目市调意见汇总及潜在商机分析 三、项目定位建议稿： 1、目标消费群的定位　 2、经营商品档次的定位　 3、主要业态所占比例的定位： 4、主要功能组合的定位　 5、主要功能的分析 6、形象定位 四、租金估算　 五、总结和建议 一、珠三角购物中心经营定位、功能设置及启示 名称 天河城 （地铁物业） 中信城市广场 （地铁物业） 金光华 （地铁物业） 华润·万象城 （地铁物业） 正佳广场 （地铁物业） 大信新都会 （直达三条高速公路） 特征 面积 建筑面积12万㎡ 经营面积8.9万㎡ 约7万㎡ 8万㎡ 占地1万㎡ 18.8万㎡ 占地8万㎡ 29.6万㎡ 经营面积22万㎡ 10万㎡ 楼层 地上7F 地下2F半 地上5F 地下3F 地上7F 地下2F 地上5F 地下1F 地上7F 地下2F半 地上7F 地下2F 超市 吉之岛（－1F） （1.1万㎡） 吉之岛（－1F） （2万㎡） 精品超市（－1F） OLE（－1F） 百佳（－1F） 主力店 天河城百货 （2.3.5.7F共约3.5万㎡） 西武百货 （2.3.4F） Solar百货 （2.3.4F） Reel百货 （2.3F） 友谊百货（1.2.3.F约1万㎡） 优越美莎百货(1、2F约1万㎡) 次主力店 　　 　 100、顺电 　 　 娱乐休闲 天梦宫（5F） 奇趣屋（6F） 中航健身会（－1F） 　 4F） 真冰溜冰场（5F、冰面面积800㎡）、奇趣屋（7F） 真冰溜冰场（-1F） 酒楼 稻香园、宴江南（6F）怡景西餐（6、7F） 逸和轩、王子饭店、豫园共设8000㎡、 王子饭店 王子饭店 　 　 餐饮 美食城（6F）、（2000㎡）星巴克（1F） 每层均有分布 每层均有分布 美食城（5000㎡） 4家特色餐饮、美食广场 影院 飞扬影城 （4F，3个厅） 新南国影院 （3.4F，4个厅） 南国影院 （3F， 5个厅） 嘉和影院 （12个厅） 飞扬影城（8个厅） 华美电影城 （七F，3个厅） 停车位 800 800 300 1034 800 500 业态比例： 项目 天河城 中信城市广场 金光华 华润·万象城 正佳广场 比例 零售 约占82％ 约占70％ 约占70％ 约占65％ 约占52％ 餐饮 约占10％ 约占20％ 约占20％ 约占20％ 约占30％ 休闲娱乐 约占8％ 约占10％ 约占10％ 约占15％ 约占18％ 说明 已开业 已开业 估算 主、次主力店各占20％，国际品牌铺位约占20％ 未开业 启示： 购物中心是一个综合型的生活中心的商业物业； 超市、百货是购物中心的基本元素； 电影院、美食、特色餐饮是使顾客延长停留时间最常采用、并一定会采用的基本手段； 不同区域、不同消费人口、不同消费习惯、不同消费能力及可支配消费资金的差异决定选取相适应规模、定位、档次和经营方式的超市、百货公司、电影院、美食广场及特色餐饮； 停车场的竞争是购物中心最大的竞争之一 成功的购物中心都选择超市、百货公司共同组成主力，经营面积占全场面积的一半，结果剩下面积中的1/2是用于休闲、餐饮、娱乐等辅助功能，但剩下的用于专卖店出租的1/4面积却能承担全场2/3的租金收入的重担。 二、南山现有商业状况 项目市调意见汇总 潜在商机分析 南山现有商业状况： 深圳关内有三大商圈，东门商圈、华强北商圈及南山商圈，其中东门、华强北商圈已经发展成熟。 南山商圈在滨海大道开通的带动下，快速发展，而南山本身就拥有蛇口港口、深圳宝安机场、连通香港一地两检的西部通道、深圳火车西站等独一无二的综合优势，展示出极具发展前景的魅力。 南山商圈本身已形成三个商圈，以人人乐、沃尔玛为核心的蛇口沃尔玛商圈；以海雅百货、愉康商城、岁宝百货、现代城、海怡广场为中心的南油海雅商圈；以家乐福、天虹为龙头的南头家乐福商圈，形成三足鼎立之势。其中南油海雅商圈最有竞争实力。 目前南山已有约50万平米的商业面积，商业零售网点4000多个， 5000平米以上的商场及专业市场14个。随着房地产、高新科技、教育及旅游四大支柱产业的蓬勃发展，大量楼盘的涌入，商业巨无霸的抢摊，南山商圈将呈现良好的势头与无限的商机。 我们分别抽取在南山商业较有代表性四个功能例子做一个分析比较表，通过比较分析，找出可以借鉴的东西。 商场名称 海雅 顺电 沃尔玛 海珠城 风华影院 典之最 特征